Nhà ở xã hội TP.HCM: Khơi nguồn lực để có thêm cơ hội an cư cho người lao động (bài cuối)

Những thay đổi chính sách được Dân Việt đề cập ở kỳ trước đang từng bước mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội. Hồ sơ được đơn giản hóa, ngưỡng thu nhập được điều chỉnh, lãi suất vay ưu đãi giảm và nhà cho thuê được mở rộng như một lựa chọn cho những người chưa đủ khả năng sở hữu.

Gỡ được điểm nghẽn, phải có thêm nguồn cung nhà ở xã hội

Nhưng khi “cánh cửa” chính sách rộng hơn, một yêu cầu khác lập tức đặt ra: phía sau cánh cửa ấy phải có đủ nhà. Người dân có thể đáp ứng điều kiện, hoàn thiện hồ sơ và chuẩn bị được phương án tài chính, nhưng cơ hội an cư vẫn xa nếu nguồn cung quá ít so với nhu cầu. Vì vậy, sau khi từng bước tháo gỡ những điểm nghẽn ở phía người mua, áp lực đang chuyển mạnh sang việc tạo thêm nhà ở xã hội.

Theo thông tin được Bộ Xây dựng công bố, nhu cầu nhà ở xã hội của công nhân trên địa bàn TP.HCM ước khoảng 974.000 căn. Trong khi đó, Thành phố phải phát triển 181.257 căn trong giai đoạn 2026-2030. Ngay cả khi hoàn thành mục tiêu này, nhu cầu chỗ ở của lực lượng lao động vẫn cần tiếp tục được giải quyết trong những năm sau.

Thách thức không chỉ nằm ở số căn phải xây. Với người thu nhập thấp, một căn nhà phù hợp còn phải nằm gần nơi làm việc, kết nối giao thông thuận tiện và có các dịch vụ thiết yếu. Nếu mua được nhà giá thấp nhưng phải di chuyển quá xa mỗi ngày, phần chi phí tiết kiệm từ nhà ở có thể lại phải bù vào tiền đi lại.

Điều đó đòi hỏi cách phát triển nhà ở xã hội phải thay đổi: không chỉ tìm đất để xây nhà, mà cần tính toán nhà ở cùng với việc làm và hạ tầng đô thị.

Một mô hình thực tế có thể nhìn thấy tại khu vực Bình Dương cũ. Trong nhiều năm, Becamex phát triển các khu nhà ở xã hội gần khu công nghiệp, nơi tập trung đông lao động, đồng thời kết nối với giao thông, trường học, y tế và các dịch vụ phục vụ đời sống.

Ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng Giám đốc Becamex IDC, từng cho rằng phát triển nhà ở xã hội không chỉ dừng ở xây dựng căn hộ, mà cần tạo ra môi trường sống đáp ứng những nhu cầu cơ bản của người lao động. Theo cách tiếp cận này, giá bán chỉ là một phần của bài toán “vừa túi tiền”; chi phí đi lại và sinh hoạt sau khi chuyển đến ở cũng phải được tính đến.

Mô hình này đang tiếp tục được mở rộng. Ngày 26/6/2026, Becamex khởi công đồng loạt 4 dự án nhà ở xã hội tại Định Hòa và Việt Sing với tổng cộng 6.229 căn. Đáng chú ý, khoảng 1.000 căn được dành cho thuê, mở thêm lựa chọn cho nhóm lao động chưa đủ tích lũy để mua nhà.

Hướng đi này phù hợp với chiến lược TP.HCM đang đặt ra. Tại Hội nghị triển khai, xúc tiến đầu tư và phát triển nhà ở cho thuê ngày 9/6, Thành phố xác định mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030.

Việc phát triển song song nhà để bán và cho thuê giúp thị trường có nhiều nấc thang phù hợp hơn với khả năng tài chính của người lao động. Người có tích lũy có thể mua; những người chưa đủ sức gánh một khoản vay dài hạn có thể thuê trước và tính đến sở hữu khi điều kiện kinh tế tốt hơn.

Như vậy, tăng nguồn cung không chỉ là xây thêm thật nhiều căn hộ. Nguồn cung còn phải đúng nơi có nhu cầu và phù hợp với khả năng chi trả. Nhưng để những mô hình như Becamex được nhân rộng, nguồn lực của một vài doanh nghiệp là chưa đủ. TP.HCM cần tạo điều kiện để nhiều nhà đầu tư có thể tham gia và theo đuổi phân khúc này trong dài hạn.

Khơi nguồn lực để nguồn cung nhà ở xã hội không còn nhỏ giọt

Từ một khu đất được quy hoạch đến khi hình thành những căn hộ có người vào ở là một hành trình phụ thuộc lớn vào khả năng triển khai của doanh nghiệp. Đây cũng là điểm đặc thù của nhà ở xã hội khi chủ đầu tư vẫn phải chịu chi phí vốn, vật liệu, nhân công và xây dựng theo thị trường, trong khi giá bán phải phù hợp với người thu nhập thấp và lợi nhuận bị giới hạn.

Vì vậy, thời gian trở thành một phần quan trọng của bài toán chi phí. Dự án càng kéo dài, chi phí vốn và quản lý càng tăng, từ đó làm giảm hiệu quả đầu tư và khả năng giữ giá nhà ở mức phù hợp.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng bên cạnh việc rút ngắn thời gian phê duyệt, cần có cơ chế xử lý nhanh những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai. Một dự án được thông qua nhanh ở bước đầu nhưng tiếp tục mất nhiều thời gian ở các thủ tục sau đó thì tiến độ chung vẫn khó cải thiện.

Nhìn ở góc độ thị trường, việc rút ngắn thủ tục không đơn thuần là tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Khi dự án đi nhanh hơn, chi phí vốn và quản lý có cơ hội giảm xuống, tạo thêm dư địa để giữ giá bán. Ngược lại, nếu quá trình đầu tư kéo dài nhiều năm, doanh nghiệp sẽ khó mạnh dạn dành thêm nguồn lực cho một phân khúc có biên lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại.

Bài toán còn khó hơn với nhà ở xã hội cho thuê. Doanh nghiệp phải bỏ vốn lớn để xây dựng nhưng không thể thu hồi ngay khi bàn giao như căn hộ để bán, mà dòng tiền quay về từng phần trong nhiều năm. Theo ông Nghĩa, muốn thu hút khu vực tư nhân tham gia mạnh hơn, chính sách về vốn, đất đai và các cơ chế ưu đãi cần đủ sức hỗ trợ doanh nghiệp theo đuổi một khoản đầu tư dài hạn.

Đây cũng là điều TP.HCM phải tính đến nếu muốn mục tiêu 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trở thành nguồn cung thực tế. Cùng với xây mới, Thành phố đang nghiên cứu khai thác một phần quỹ nhà, tài sản công phù hợp và tìm kiếm giải pháp về đất đai, nguồn vốn để thu hút doanh nghiệp.

"Dữ liệu về nhu cầu nhà ở có thể giúp xác định người lao động cần nhà ở khu vực nào, khả năng chi trả ra sao và nhu cầu nghiêng về mua hay thuê. Từ đó, cơ quan quản lý có cơ sở bố trí quỹ đất và hạ tầng, còn doanh nghiệp tính toán quy mô cũng như loại sản phẩm phù hợp"
Ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng Giám đốc Becamex IDC

Yêu cầu này càng quan trọng khi không gian kinh tế TP.HCM đã mở rộng, với nhiều khu vực tập trung công nghiệp và lượng lớn lao động. Nhà ở xã hội vì thế cần đi theo các trung tâm việc làm và hạ tầng giao thông, thay vì phát triển những dự án riêng lẻ tại nơi còn đất nhưng thiếu kết nối.

Theo các chuyên gia, bài toán tăng nguồn cung cần được giải ở cả hai phía. Một mặt, nhà ở xã hội phải được quy hoạch gắn với việc làm và hạ tầng, đồng thời đa dạng sản phẩm bán và cho thuê. Mặt khác, thủ tục, đất đai và nguồn vốn phải tạo được điều kiện để nhiều doanh nghiệp có thể tham gia lâu dài.

Với TP.HCM, mục tiêu 181.257 căn trong giai đoạn 2026-2030 vì thế không chỉ là một chỉ tiêu xây dựng. Quan trọng hơn là thành phố có hình thành được một cách làm lâu dài hay không: chuẩn bị quỹ đất sớm, rút ngắn thời gian dự án, tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia và phát triển sản phẩm sát với nhu cầu thực tế.

Chỉ khi nguồn cung được tạo ra đủ lớn và đều đặn, nhà ở xã hội mới thôi là một "suất" phải chờ đợi, để trở thành một lựa chọn nhà ở thực sự của người lao động tại TP.HCM.

×