Nhà phố, biệt thự TP.HCM và vùng ven dồi dào nguồn cung nhưng giao dịch vẫn "nhỏ giọt"

Nguồn cung biệt thự, nhà phố tăng mạnh, giá bán tiếp tục neo cao

Theo báo cáo tháng 6 của DKRA Group, thị trường phía Nam hiện có 89 dự án nhà phố, biệt thự đang mở bán với 7.853 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Đây là một trong những giai đoạn có nguồn cung thấp tầng lớn nhất trong vài năm trở lại đây.

Riêng tại TP.HCM, Vinhomes Saigon Park (Hóc Môn) đã mở bán giai đoạn đầu với khoảng 1.700 căn nhà phố và biệt thự, mức giá dao động từ 8-20 tỷ đồng/căn. Khu vực phía Tây TP.HCM và Tây Ninh cũng chứng kiến nhiều dự án quy mô lớn liên tục ra hàng như Vinhomes Green City, Eco Retreat của Ecopark, La Home của Prodezi Long An hay Thanh Phú Centre Point.

Trong khi đó, tại Đồng Nai, Izumi City của Nam Long tiếp tục mở bán các phân khu mới sau khi hạ tầng từng bước hoàn thiện.

Theo DKRA Group, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Một số dự án tại TP.HCM ghi nhận mức giá lên tới khoảng 700 triệu đồng/m², trong khi Đồng Nai khoảng 230 triệu đồng/m² và Tây Ninh khoảng 100 triệu đồng/m².

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng mặt bằng giá khó giảm khi chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, từ tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng đến vật liệu xây dựng và chi phí vốn.

Giao dịch mua biệt thự, nhà phố vẫn hạn chế

Dù nguồn cung liên tục được bổ sung, sức mua vẫn khá khiêm tốn. DKRA Group cho biết trong gần 7.900 căn được chào bán trong tháng 6, thị trường chỉ tiêu thụ 276 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3,5%.

Theo ghi nhận từ các sàn môi giới, lượng khách tìm hiểu dự án vẫn khá ổn nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thấp hơn nhiều so với kỳ vọng. Ông Nguyễn Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản WTLand, cho biết doanh nghiệp hiện phân phối nhiều dự án nhà phố, biệt thự tại khu Tây TP.HCM và Tây Ninh nhưng tốc độ bán hàng khá chậm.

"Chủ đầu tư liên tục tung sản phẩm mới, trong khi người mua cân nhắc rất kỹ. Có tháng dù đẩy mạnh truyền thông và tổ chức nhiều chương trình bán hàng nhưng số giao dịch chỉ đếm trên đầu ngón tay", ông Thành nói.

Theo báo cáo của OneHousing, thanh khoản thị trường sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 đã giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước khi tỷ lệ hấp thụ bình quân chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn mức trên 80% của năm 2025.

Ở góc độ người mua, áp lực tài chính đang là yếu tố lớn nhất cản trở quyết định xuống tiền. Với một căn biệt thự trị giá khoảng 15-20 tỷ đồng, nếu sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn, số tiền phải trả mỗi tháng có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, vượt khả năng của nhiều gia đình và nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, cho rằng mặt bằng lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi lãi suất thả nổi của nhiều khoản vay bất động sản đã lên khoảng 13-14%/năm, khiến hiệu quả đầu tư giảm đáng kể.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định thị trường đang xuất hiện sự lệch pha giữa cung và cầu. Nguồn hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá trị mỗi sản phẩm từ nhiều tỷ đến hàng chục tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Theo ông Kiệt, hoạt động mở bán vẫn diễn ra sôi động nhưng thanh khoản chưa cải thiện tương xứng. Muốn kích thích giao dịch, ngoài các chương trình ưu đãi lãi suất hay giãn tiến độ thanh toán, thị trường cần thêm những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Giới chuyên gia dự báo, trong những tháng cuối năm, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh lân cận sẽ tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bán hàng. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất chưa hạ nhiệt và giá bán tiếp tục neo cao, phân khúc thấp tầng nhiều khả năng vẫn đối mặt với bài toán thanh khoản, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính thay vì chỉ dựa vào quy mô dự án.

×