Nhà từ ngõ “lên phố” nhờ Vành đai 2.5: Giá tăng nhưng nỗi lo quy hoạch vẫn còn đó

Nhà mặt phố không còn “mua là thắng”

Trong nhiều năm, nhà mặt phố tại Hà Nội luôn nằm trong nhóm tài sản được giới đầu tư săn đón. Không chỉ có giá trị sử dụng, loại hình này còn được đánh giá cao nhờ khả năng tạo dòng tiền từ kinh doanh, cho thuê và kỳ vọng tăng giá theo thời gian.

Tâm lý “đất mặt phố không bao giờ mất giá” từng khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra hàng chục tỷ đồng để sở hữu những căn nhà nằm trên các tuyến đường đông đúc. Với họ, mặt tiền chính là lợi thế lớn nhất giúp tài sản duy trì giá trị trong dài hạn.

Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang cho thấy thay đổi rõ rệt. Nhà mặt phố không còn là loại tài sản chỉ cần mua là có thể yên tâm chờ tăng giá. Người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến quy hoạch, pháp lý, khả năng khai thác kinh doanh và mức độ an toàn.

Khảo sát thực tế tại một số khu vực nội đô Hà Nội cho thấy, nhiều căn nhà mặt phố vẫn được rao bán ở mức giá cao dù mới chỉ “từ ngõ ra phố”. Đơn cử như, tại khu vực tuyến Vành đai 2.5 qua phường Khương Đình và Thanh Xuân.

Theo khảo sát, nhiều căn nhà diện tích nhỏ tại khu vực này đang được rao bán với mức giá khoảng 500 - 600 triệu đồng/m2. Một số chủ nhà định giá dựa trên kỳ vọng “nhà mặt đường mới”, “đón sóng hạ tầng”.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong vài tháng kể từ khi giải phóng mặt bằng, giá nhà đất khu vực này tăng khoảng 10 - 20% do kỳ vọng tuyến đường. Tính trong vòng một năm qua, mức tăng được ghi nhận gần 30%.

Tuy nhiên, mức giá rao bán tăng chưa đồng nghĩa với giao dịch thực tế tăng tương ứng. Nhiều môi giới cho biết lượng khách quan tâm vẫn có nhưng phần lớn đang trong trạng thái khảo sát, chờ thêm thông tin.

Bà Nhung (55 tuổi, phường Cầu Giấy), cho biết gia đình bà từng sống trong con ngõ chỉ rộng hơn 2 m. Sau khi giải tỏa phục vụ dự án Vành đai 2.5, gia đình may mắn được ra mặt phố.

"Tự nhiên nhà từ trong ngõ thành mặt đường lớn, nhưng thú thực tôi chưa dám vui trọn vẹn. Không biết thành phố có tiếp tục quy hoạch thêm dự án nào qua đây nữa không, nên giờ vừa mừng vừa lo", bà Nhung chia sẻ.

Anh Chung (38 tuổi, phường Cầu Giấy), cho biết gia đình cũng bị “xén” quá nửa căn nhà hiện tại phục vụ đường Vành đai 2.5.

“Mặc dù giờ nhà thành hai mặt tiền thật đấy, nhưng gia đình cũng không lấy làm vui vì diện tích căn nhà còn lại rất nhỏ. Giờ mà dự án mở rộng hoặc quy hoạch thêm, chắc gia đình bị giải tỏa hết”, anh Chung cho biết.

Theo anh Nguyễn Văn Hùng, một môi giới chuyên phân khúc nhà phố tại Thanh Xuân, nếu trước đây khách hàng chỉ cần thấy nhà mặt đường, vị trí đẹp là nhanh chóng xuống tiền thì hiện nay quá trình quyết định đã thay đổi.

“Khách bây giờ kiểm tra quy hoạch rất kỹ, hỏi thông tin từ nhiều nguồn, thậm chí tìm hiểu lịch sử khu đất. Có những căn vị trí rất đẹp nhưng chỉ cần xuất hiện thông tin liên quan đến mở đường, chỉnh trang đô thị là người mua lập tức dè chừng”, anh Hùng chia sẻ.

Từ “ngõ ra phố” đến nỗi lo vừa sửa xong đã phải thu hồi

Một trong những yếu tố khiến tâm lý nhà đầu tư thay đổi là việc nhiều khu vực sau khi hưởng lợi từ hạ tầng lại tiếp tục đối mặt với những quy hoạch mới.

Tại khu vực đường Hoàng Cầu - Voi Phục, sau khi dự án Vành đai 1 được triển khai, một số căn nhà từ vị trí trong ngõ đã trở thành nhà tiếp giáp mặt đường. Việc thay đổi vị trí khiến nhiều gia đình kỳ vọng giá trị tài sản tăng lên, đồng thời bắt đầu đầu tư sửa chữa, chỉnh trang.

Thế nhưng, niềm vui “ra phố” chưa kéo dài, một số hộ dân lại tiếp tục lo lắng khi khu vực có thông tin liên quan đến việc thu hồi đất để phục vụ dự án bãi đỗ xe.

Một người dân sinh sống tại khu vực này cho biết, sau khi bàn giao mặt bằng làm đường, gia đình đã bỏ chi phí sửa sang lại nhà cửa với kỳ vọng ổn định cuộc sống và tận dụng lợi thế mặt phố mới.

“Ban đầu từ nhà trong ngõ ra mặt đường ai cũng nghĩ là cơ hội lớn. Nhưng vừa sửa chữa xong lại nghe thông tin có dự án tiếp tục thu hồi. Không ai muốn đầu tư thêm tiền vào một tài sản mà không biết vài năm nữa sẽ thế nào”, người dân này chia sẻ.

Nhà mặt phố vẫn có giá trị nhưng cuộc chơi đã khác

Theo một số chuyên gia, việc nhà mặt phố giảm sức hút không đồng nghĩa phân khúc này mất giá trị. Đây vẫn là nhóm tài sản khan hiếm, đặc biệt tại khu vực trung tâm đô thị.

Tuy nhiên, thị trường đang chuyển sang giai đoạn nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn thay vì chỉ dựa vào yếu tố vị trí.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng trước đây nhiều người mua bất động sản dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá, nhưng hiện nay yếu tố quan trọng hơn là khả năng khai thác và tính an toàn của tài sản.

“Không phải cứ nhà mặt phố là chắc chắn sinh lời. Nhà đầu tư cần xem xét pháp lý, quy hoạch, dòng tiền và nhu cầu thực tế của thị trường”, ông Đính nhận định.

Ở góc độ quy hoạch, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng việc Hà Nội đẩy mạnh phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị khiến thông tin quy hoạch trở thành yếu tố quan trọng khi đánh giá giá trị bất động sản.

Theo ông Nghiêm, việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch sẽ giúp thị trường ổn định hơn, đồng thời giảm tâm lý lo ngại cho người dân và nhà đầu tư.

×