Nhiều "ông lớn" địa ốc đầu tư, Bình Dương “bội thực” căn hộ?

Gần 40.000 căn hộ được mở bán trong 2 năm

Những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến cảnh nhộn nhịp của thị trường BĐS Bình Dương, trong khi tại TP.HCM, nhiều dự án bị "tắc" pháp lý và quỹ đất khiến nguồn cung bị khan hiếm. 

Theo thống kê, chỉ trong năm 2019, tại Bình Dương tính riêng căn hộ đã có hàng chục dự án mọc lên ở TP.Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một… với khoảng 12.000 căn hộ, gấp 5 toàn bộ nhà phố, căn hộ trong năm 2018 cộng lại. 

Đến tháng 10/2020, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương gấp đôi so với tổng nguồn cung căn hộ 10 năm trước cộng lại. 55% trong số đó tập trung ở hai thành phố mới Thuận An và Dĩ An với tỷ lệ hấp thụ lên đến 97%, cao ngang ngửa Hà Nội và TP.HCM.

Tính toàn bộ nguồn cung từ năm 2019 đến nay, lên đến gần 40.000 căn hộ, trong đó đa số là căn hộ trung và cao cấp, với giá bán bình quân từ 35-40 triệu đồng/m2 và gần như không có dự án căn hộ bình dân nào được mở bán.

Chính thị trường nhiều tiềm năng, quỹ đất còn rộng lớn nên hàng loạt "ông lớn" địa ốc như Tập đoàn Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Him Lam Land, Danh Khôi, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Xuân… đều đổ về Bình Dương để đầu tư, xây dựng các dự án chung cư cao cấp.

Theo các doanh nghiệp, ngoài việc nằm sát TP.HCM, Bình Dương là tỉnh có sự phát triển kinh tế lớn, người nhập cư đổ về đông, nhất là các chuyên gia làm việc trong các khu công nghiệp. Điều quan trọng tiên quyết là chính quyền Bình Dương mạnh dạn, giải quyết các thủ tục nhanh chóng. 

Nguy cơ bội thực nguồn cung căn hộ

Theo dự báo của nhiều chuyên gia bất động sản, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương vẫn còn tiếp tục tăng và là chủ lực của phía Nam trong năm 2021 trong bối cảnh pháp lý dự án tại TP.HCM vẫn đang bị "tắc", chưa có chuyển biến tích cực.

Đáng chú ý, mặc dù nguồn cung tăng cao nhưng mặt bằng giá nhà tại thị trường Bình Dương cũng tăng theo tỷ lệ thuận. Theo thống kê, có đến hơn 60% khách hàng quan tâm, mua căn hộ tại Bình Dương đến từ TP.HCM.

Phần còn lại là các khách hàng ở địa phương và các nhà đầu tư ở các nơi mua để mong muốn tìm kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư vào căn hộ.

Điều này dẫn đến lo ngại tình trạng dự án hoang vắng dù đi vào sử dụng. Cũng giống như thị trường căn hộ tại Bình Dương hiện nay, trước đây thị trường đất nền tại Bình Dương cũng được xếp vào dạng sôi động nhất nước. Trong đó đa số khách mua đất nền đến từ TP.HCM, Hà Nội với mục đích đầu tư, "lướt sóng" kiếm lời. Vì thế, có nhiều dự án dù đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng lại ít cư dân sinh sống.

Đáng chú ý, các dự án mở bán gần đây ở Bình Dương đều có mức giá cao ngang ngửa một số quận gần trung tâm ở TP.HCM. 

Nếu trước năm 2018, giá căn hộ tại đây chỉ dao động ở mức 15-30 triệu đồng/m2 thì bây giờ đang tăng lên 23-33 triệu đồng/m2. Đặc biệt sau thời điểm Thuận An và Dĩ An chính thức lên thành phố, mặt bằng giá bán căn hộ còn tăng chóng mặt lên mức 35-45 triệu đồng/m2. 

Anh Tuấn (ngụ TP.HCM) cho biết, bản thân anh rất bất ngờ khi giá nhiều dự án mới mở bán tại Bình Dương còn cao hơn ngoại thành TP.HCM.

"Đầu năm 2020 tôi mua căn hộ ở quận 7, TP.HCM giá chỉ 40 triệu đồng/m2. Thế nhưng một dự án trên quốc lộ 13 thuộc TP. Thuận An lại đang chào bán với giá 40-45 triệu đồng/m2. Đáng nói, căn hộ tại quận 7 dự kiến trong quý 1/2021 sẽ bàn giao, còn dự án Bình Dương vẫn chưa làm móng" – anh Tuấn nói.

Còn chị Hoài (ngụ quận 12, TP.HCM) tìm nhà để ở tại TP.Thủ Dầu Một mà giá được chào bán lên tới 35-38 triệu đồng/m2. 

"Với mức này tôi có thể mua được những căn hộ đã hình thành ở quận 12, Bình Chánh, Hóc Môn… Tôi thấy giá bán căn hộ ở Bình Dương quá cao so với vị trí, thu nhập của người dân ở đây" – chị Hoài cho biết.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế cho rằng. giá bán căn hộ Bình Dương đang ở mức cao. Đây là mức giá kỳ vọng của chủ đầu tư, họ tính giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận vào giá bán. 

Vì vậy, thị trường không dành cho các nhà đầu cơ, lướt sóng mà dành cho người mua có nhu cầu thực và nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi.

"Người mua nên đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, hạn chế đi vay, đầu tư dài hạn và nên lựa chọn dự án ở các khu vực đô thị hóa cao, đông dân cư, hạ tầng giao thông kết nối" - TS Nhân tư vấn.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa cũng cho rằng, nguyên nhân bùng nổ dự án là do nguồn cung TP.HCM "đứng hình", trong khi đó quỹ đất ở Bình Dương thì nhiều, chính quyền địa phương lại tạo thuận lợi nên các dự án căn hộ xây dựng rất nhanh. 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản lại hy vọng vào cơ hội phát triển quá lớn tại Bình Dương nên đã đẩy giá bán căn hộ quá cao. Giá bán không phù hợp với người dân tại đây mà nhu cầu ở chung cư lại không nhiều.

"Các doanh nghiệp và cơ quan quản lý cần đánh giá lại thị trường căn hộ Bình Dương, cân đối lại nguồn cung. Nếu vẫn tiếp tục tăng thì nguy cơ dội hàng, tồn kho sẽ rất lớn, bong bóng có thể xảy ra", ông Quang cảnh báo.