Những khoản tiền phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026

Bạn đọc hỏi về tiền phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026

Bạn đọc Mai Lâm hỏi:

Chuyển đất vườn thành đất ở là một nhu cầu thực tế và phổ biến, nhất là tại vùng ven đô thị và nông thôn. Chuyển đất vườn sang đất ở người dân cần nộp những khoản tiền nào?

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực, quy định rõ các điều kiện bắt buộc khi người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, khi đủ điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở, người dân sẽ phải nộp thêm một số khoản tiền như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí thẩm định hồ sơ.

Những khoản tiền người dân phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026

Khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, người dân phải nộp các khoản chi phí theo quy định, trong đó quan trọng nhất là tiền sử dụng đất.

Một là tiền sử dụng đất:

Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP nêu rõ: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển - Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất nông nghiệp trước khi chuyển (nếu có).

Trong đó:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất × Giá đất tại bảng giá đất.

Nếu đất trước đó là đất nông nghiệp giao không thu tiền thì tính theo diện tích × giá đất nông nghiệp.

Nếu là đất nông nghiệp thuê trả tiền một lần thì tính theo diện tích × giá đất tương ứng với thời hạn thuê.

Đây là khoản chi phí lớn nhất, chiếm phần chính trong tổng nghĩa vụ tài chính.

Hai là lệ phí trước bạ:

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu = (Giá đất tại bảng giá đất × diện tích) × 0,5%.

Ba là lệ phí cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ):

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, do HĐND cấp tỉnh quy định, nhưng phổ biến không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Bốn là phí thẩm định hồ sơ:

Là khoản thu để cơ quan nhà nước thẩm định điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng thu phí này; nếu có thì mức thu cũng khác nhau tùy chính sách từng tỉnh, thành.

Như vậy, khi thực hiện chuyển đổi đất vườn sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp đủ các khoản trên. Số tiền cụ thể không được ấn định chung mà phụ thuộc vào giá đất và diện tích từng thửa. Trong đó, tiền sử dụng đất thường là khoản lớn nhất, trừ trường hợp được miễn hoặc giảm theo chính sách.

Điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở theo quy định mới nhất

Phù hợp với quy hoạch:

Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định rõ căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, đối với các công trình, dự án dự kiến triển khai trong năm, dự án bố trí đất ở hoặc đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có), diện tích đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng, dự án thu hồi đất, tái định cư hay bồi thường đất sản xuất cho người bị thu hồi, thì việc chuyển mục đích phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt cùng quyết định đầu tư.

Trường hợp khác, có thể dựa vào quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư gắn với quyết định lựa chọn nhà đầu tư hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công – tư.

Với các dự án chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, căn cứ pháp lý sẽ là quyết định đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư kèm quyết định lựa chọn nhà đầu tư hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đối tác công – tư.

Riêng trường hợp đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa đất có đất ở, việc chuyển sang đất ở sẽ được xét dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hay quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phải được cơ quan chức năng cho phép:

Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong đó bao gồm: chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển sang đất chăn nuôi tập trung quy mô lớn; chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; cũng như chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất sự nghiệp, công cộng hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Tóm lại, để chuyển đất vườn thành đất ở, người dân không chỉ cần phù hợp với quy hoạch mà còn bắt buộc phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép theo đúng trình tự pháp luật.

×