Nới điều kiện bán nhà đang thế chấp ngân hàng, cần thêm "lá chắn" cho người mua

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang mở ra hướng tiếp cận mới đối với hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản khi cho phép chủ đầu tư được tiếp tục giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai dù dự án chưa hoàn tất giải chấp, với điều kiện có sự đồng thuận của các bên liên quan.

Đề xuất được kỳ vọng tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, song cũng đặt ra yêu cầu siết chặt cơ chế kiểm soát nhằm bảo vệ người mua nhà.

Theo nội dung dự thảo, chủ đầu tư được quyền dùng toàn bộ hoặc một phần dự án, bao gồm cả quyền sử dụng đất, để thế chấp tại các tổ chức tín dụng trong nước nhằm vay vốn triển khai dự án.

Điểm đáng chú ý nằm ở quy định về việc bán nhà và huy động vốn. Nếu như nguyên tắc chung vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất giải chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc huy động vốn từ khách hàng, thì dự thảo đã bổ sung ngoại lệ.

Cụ thể, trường hợp bên mua và tổ chức nhận thế chấp cùng thống nhất không yêu cầu giải chấp, chủ đầu tư vẫn được phép thực hiện giao dịch. Nội dung này phải được ghi nhận minh bạch trong hợp đồng mua bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho rằng việc cho phép bán nhà chưa giải chấp là phù hợp với các quy định hiện hành nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Theo đó, người mua, bên thuê mua và ngân hàng nhận thế chấp phải có văn bản thống nhất không yêu cầu giải chấp; đồng thời nội dung này cần được thể hiện rõ trong thông báo dự án đủ điều kiện mở bán cũng như hợp đồng ký với khách hàng.

Theo HoREA, khi tham gia cơ chế này, ngân hàng không chỉ là bên nhận bảo đảm mà còn có trách nhiệm giám sát dòng tiền thu được từ hoạt động bán hàng của chủ đầu tư. Nguồn tiền phải được sử dụng đúng mục đích để trả nợ vay và thực hiện giải chấp theo lộ trình đã cam kết.

Quan điểm này cũng được cho là tương thích với Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Hai đạo luật đều cho phép tài sản đang thế chấp vẫn có thể được chuyển nhượng nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc thuộc trường hợp pháp luật cho phép.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầu doanh nghiệp phải công khai đầy đủ tình trạng pháp lý của dự án trước khi đưa vào kinh doanh, trong đó bao gồm thông tin về việc tài sản có đang bị thế chấp hay không và các hạn chế liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Cần cơ chế kiểm soát dòng tiền để hạn chế tranh chấp

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng việc nới điều kiện giao dịch không đồng nghĩa với việc giảm bớt trách nhiệm minh bạch thông tin.

Trao đổi với phóng viên, TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế nhận định, việc cho phép bán sản phẩm chưa giải chấp có thể góp phần tháo gỡ áp lực vốn cho doanh nghiệp trong bối cảnh phần lớn dự án hiện nay đều sử dụng tín dụng ngân hàng để triển khai. Song, yếu tố quan trọng nhất là người mua phải được tiếp cận đầy đủ thông tin trước khi quyết định ký hợp đồng.

Theo ông Thành, nếu khách hàng không nắm rõ tình trạng thế chấp của dự án hoặc không hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, nguy cơ phát sinh tranh chấp sau này sẽ gia tăng. Vì vậy, quy định công khai thông tin và cơ chế giám sát dòng tiền cần được thực thi nghiêm túc.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng bản chất của việc thế chấp dự án không phải là điều bất thường. Hầu hết các doanh nghiệp phát triển bất động sản đều phải dùng tài sản dự án làm bảo đảm để tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Theo ông Đức, điều cần quan tâm không phải dự án có thế chấp hay không, mà là quyền lợi của người mua được bảo đảm như thế nào. Nếu ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng đều xác lập rõ quyền, nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, đồng thời có cơ chế quản lý dòng tiền minh bạch, thì rủi ro sẽ được giảm đáng kể.

Dù vậy, thực tế thị trường thời gian qua cho thấy không ít tranh chấp phát sinh từ các dự án đang thế chấp, đặc biệt với các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng hay nhà phố thương mại. Khi chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, quyền lợi giữa ngân hàng và người mua có thể phát sinh xung đột nếu thông tin không được công khai đầy đủ.

Để tránh rủi ro, HoREA đề xuất cơ quan soạn thảo bổ sung quy định riêng đối với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang được thế chấp. Theo Hiệp hội, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ giúp cân bằng lợi ích của ba chủ thể gồm doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và khách hàng, đồng thời tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản.

×