Nửa cuối 2026, TOD sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh dựa trên kỳ vọng về quy hoạch và hạ tầng, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong hành vi của người mua. Các yếu tố mang tính thực chất như khả năng sử dụng, tiềm năng khai thác và giá trị bền vững đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn so với những câu chuyện tăng giá trong tương lai.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, cho biết thanh khoản trên thị trường sơ cấp đã có dấu hiệu chậm lại. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới chỉ đạt khoảng 50 - 60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% ghi nhận trong năm trước.

Tuy nhiên, sự suy giảm này không phản ánh việc nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư biến mất. Theo ông Trung, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để đánh giá chất lượng sản phẩm, năng lực chủ đầu tư và triển vọng khai thác thực tế trước khi quyết định xuống tiền.

Thực tế cho thấy những dự án nằm tại vị trí thuận lợi, được đầu tư hạ tầng đồng bộ và sở hữu hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh vẫn duy trì sức hút đáng kể. Nhiều dự án thuộc nhóm này tiếp tục ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ từ 70 - 80%, bất chấp bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh.

Sự thay đổi trong cách lựa chọn tài sản đang tạo ra một cuộc sàng lọc rõ rệt. Những sản phẩm có thể đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền trong tương lai được ưu tiên hơn, trong khi các dự án phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá dài hạn đang gặp nhiều thách thức về thanh khoản.

Đô thị quanh metro và trục giao thông lớn trở thành “điểm nóng” mới

Ở góc độ phát triển đô thị, ông Trung cho rằng xu hướng hình thành các đô thị mới theo mô hình TOD, gắn với hệ thống giao thông công cộng và các cực tăng trưởng kinh tế mới, sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong quá trình mở rộng không gian đô thị tại Hà Nội.

Theo đó, các khu vực được hưởng lợi từ mạng lưới giao thông liên vùng, đường sắt đô thị và các dự án hạ tầng quy mô lớn có khả năng thu hút dân cư trong những năm tới. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chỉ là một phần của bài toán. Để một đô thị mới phát triển bền vững cần có sự hiện diện đồng thời của việc làm, trường học, bệnh viện và hệ thống dịch vụ xã hội.

Dự báo về nửa cuối năm 2026, đại diện OneHousing nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa. Các dự án có pháp lý rõ ràng, kết nối thuận tiện, cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách tài chính phù hợp sẽ giữ vai trò dẫn dắt giao dịch.

Trong bối cảnh lãi suất được dự báo duy trì ổn định, dòng tiền đầu tư khó có khả năng bùng nổ nhưng sẽ tập trung nhiều hơn vào những tài sản có khả năng bảo toàn giá trị. Xu hướng tích sản vẫn tồn tại, song người mua hiện ưu tiên tính thanh khoản, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản thay vì theo đuổi lợi nhuận ngắn hạn.

×