Phát hành cổ phiếu dồn dập: Khi doanh nghiệp bất động sản đồng loạt huy động tiền từ cổ đông

Một hiện tượng đáng chú ý đang diễn ra trên thị trường chứng khoán: Các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt quay trở lại huy động vốn qua cổ phiếu với quy mô lớn chưa từng thấy kể từ sau giai đoạn khủng hoảng trái phiếu 2022 - 2025.

Từ Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), DIC Corp (DIG), Bluemarq Group (DXG) đến Phát Đạt (PDR), hàng loạt kế hoạch phát hành cổ phiếu liên tiếp được công bố.

Khi dòng tiền trở thành áp lực lớn nhất

Khác với các ngành sản xuất hay dịch vụ, bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ vốn dài, đòi hỏi lượng tiền mặt rất lớn để duy trì hoạt động. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng 2020 - 2022, các doanh nghiệp có thể dễ dàng huy động vốn từ ngân hàng, trái phiếu hoặc tiền đặt cọc của khách hàng.

Tuy nhiên, theo nhiều tổ chức phân tích, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2026 - 2027. Trong khi đó, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng đang dao động từ 6,5 - 7,5%/năm, cao hơn 1 - 3% so với cuối năm trước.

Điều này khiến chi phí vốn của doanh nghiệp gia tăng, đồng thời làm giảm đáng kể hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính.

Áp lực càng lớn hơn khi hoạt động bán hàng chưa thực sự phục hồi. Theo Bộ Xây dựng, quý 1/2026 ghi nhận khoảng 115.650 giao dịch bất động sản, giảm gần 24% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group thậm chí cho thấy toàn thị trường chỉ tiêu thụ khoảng 11.100 sản phẩm, thấp hơn tới 50% so với quý trước.

Nói cách khác, dòng tiền đi vào doanh nghiệp đang chậm hơn đáng kể so với dòng tiền phải chi ra cho hoạt động đầu tư, lãi vay và nghĩa vụ nợ đến hạn.

Cổ phiếu trở thành "phao cứu sinh" thanh khoản

Trong bối cảnh tín dụng chưa thực sự rộng cửa và thị trường trái phiếu vẫn chưa lấy lại niềm tin hoàn toàn, phát hành cổ phiếu đang trở thành lựa chọn khả thi nhất đối với nhiều chủ đầu tư.

Thương vụ có quy mô lớn nhất thuộc về Vinhomes khi doanh nghiệp dự kiến phát hành thêm 4,1 tỷ cổ phiếu để trả cổ tức theo tỷ lệ 1:1. Đây là lần đầu tiên công ty tăng vốn sau 4 năm.

Novaland cũng gây chú ý với kế hoạch phát hành gần 167,6 triệu cổ phiếu thưởng để nâng vốn điều lệ lên khoảng 24.000 tỷ đồng. Song song với đó, doanh nghiệp điều chỉnh phương án chào bán riêng lẻ từ 350 triệu lên tối đa 800 triệu cổ phiếu nhằm tăng cường nguồn lực tài chính và xử lý các khoản nợ.

Bên cạnh đó, DIC Corp dự kiến chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và kỳ vọng thu về khoảng 1.800 tỷ đồng.

Bluemarq Group dự kiến phát hành riêng lẻ hơn 93 triệu cổ phiếu để huy động gần 1.740 tỷ đồng cho các dự án nhà ở.

Trong khi đó, Phát Đạt lên kế hoạch bán gần 200 triệu cổ phiếu hướng tới mục tiêu thu về khoảng 2.000 tỷ đồng nhằm bổ sung vốn hoạt động và tái cơ cấu tài chính.

Nghịch lý tăng vốn giữa vùng đáy định giá

Một nghịch lý đang xuất hiện là phần lớn doanh nghiệp chọn tăng vốn khi giá cổ phiếu chưa phục hồi đáng kể.

Theo Chứng khoán Quốc gia NSI, hơn 80% mã cổ phiếu bất động sản hiện thấp hơn 30 - 50% so với vùng đỉnh gần nhất sau nhịp điều chỉnh kéo dài từ quý 4/2025 đến đầu quý 1/2026.

Không chỉ giá cổ phiếu suy giảm, hệ số P/B của nhiều doanh nghiệp cũng đã rơi xuống dưới mức trung bình 5 năm và thấp hơn mặt bằng chung của ngành.

Thông thường, doanh nghiệp sẽ ưu tiên tăng vốn khi thị giá ở vùng cao để tối ưu hóa lượng tiền thu được trên mỗi cổ phiếu phát hành. Việc phải huy động vốn trong giai đoạn định giá thấp cho thấy nhu cầu vốn hiện nay có phần cấp thiết hơn bài toán tối ưu lợi ích cổ đông.

Về mặt tài chính doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu giúp giảm áp lực vay nợ và cải thiện hệ số an toàn vốn. Đây là ưu điểm rất rõ ràng trong bối cảnh ngành bất động sản vẫn đang xử lý hậu quả của giai đoạn sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao trước đây.

Tuy nhiên, lợi ích của doanh nghiệp lại chưa chắc đồng hành với lợi ích của cổ đông hiện hữu.

Khi số lượng cổ phiếu lưu hành tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, EPS sẽ suy giảm. Điều này đồng nghĩa mỗi cổ phần đại diện cho một phần lợi nhuận nhỏ hơn trước, làm giảm sức hấp dẫn của cổ phiếu trên thị trường.

×