Mô hình căn hộ du lịch tự doanh: Rủi ro ở đâu?

Tại Việt Nam, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các điểm du lịch nổi tiếng dọc bãi biển đang xuất hiện loại hình căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch (căn hộ du lịch) có chất lượng cao với nhiều dịch vụ cao cấp đi kèm như: lễ tân, dịch vụ làm phòng, giặt là, nhà hàng, bar, bể bơi, dịch vụ chăm sóc sắc đẹp... Sự mới mẻ trên đang có tác động tới tích cực, trong đó có ngành Du lịch nước ta.

Tuy nhiên, ở nhiều địa phương và nhất là ở Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu hay các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM đã tồn tại nhiều cách quản lý căn hộ du lịch tự doanh rất khác nhau. Các biệt, có những dự án hoàn toàn thả nổi, buông lỏng việc cho thuê căn hộ… tiềm ẩn những hệ luỵ xấu.

Thực tế trên đã và đang đặt ra nhiều dấu hỏi về việc quản lý, khai thác mô hình căn hộ tự kinh doanh như thế nào để hiệu quả, mang lại quyền lợi cho chủ đầu tư, chủ sở hữu và cả Nhà nước.

Trao đổi với Dân Việt, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, việc kinh doanh (cho thuê) căn hộ du lịch ở Việt Nam nói chung và hình thức tự kinh doanh (tự doanh) của các chủ sở hữu đã và đang rất phổ biến ở Việt Nam trong thời gian qua.

Đây cũng là một hình thức đầu tư tạo ra nguồn thu nhập bổ sung cho các chủ sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng tuy nhiên cũng có không ít thử thách cho hình thức này. Đó là việc tổ chức vận hành, từ khâu đón khách, dọn phòng, dịch vụ khách hàng cho đến bảo trì bảo dưỡng để đảm bảo chất lượng dịch vụ cho khách lưu trú.

"Các chủ sở hữu đơn lẻ sẽ tốn khá nhiều thời gian cho việc thiết lập hệ thống vận hành trong khi các công ty chuyên về quản lý sẽ thuận lợi hơn trong việc tổ chức, duy trì và đảm bảo chất lượng xuyên suốt của hệ thống dịch vụ", ông Mauro Gasparotti nói.

Chia sẻ về yếu tố kinh doanh hiệu quả khi một dự án có nhiều hình thức kinh doanh căn hộ du lịch như: do chủ đầu tư kinh doanh, khách hàng uỷ thác cho chủ đầu tư kinh doanh và chủ căn hộ kinh doanh, vị Giám đốc đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhận định: "Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn tại thị trường Việt Nam, chúng tôi nhận thấy rằng nếu một dự án có quá nhiều hình thức kinh doanh sẽ gây ra một số vấn đề và rủi ro trong việc vận hành".

Theo ông ông Mauro Gasparotti, một trong những bất cập lớn nhất hiện nay mà chủ sở hữu căn hộ du lịch nên nhận thức đó là là sự thiếu hụt trong công tác quản lý vận hành và chương trình cho thuê.

"Đối với những dự án như vậy, các căn hộ du lịch thường không được bảo trì, nâng cấp thường xuyên để duy trì chất lượng. Bên cạnh đó, việc thiếu bộ máy quản lý tập trung dễ dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt trong việc cho thuê giữa các căn căn hộ du lịch trong cùng một dự án, dẫn tới việc các chủ căn hộ buộc phải giảm giá thuê hoặc cung cấp các dịch vụ kém chất lượng ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách lưu trú", ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

Mặt khác, ông Mauro Gasparotti còn nhấn mạnh, thực trạng bất cập trên còn có thể gây nên sự xuất hiện ồ ạt các nguồn cung với chất lượng quản lý không đạt chuẩn trên thị trường, ảnh hưởng đến tình hình du lịch chung của khu vực và khiến cho các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng được hoạch định tốt gặp khó khăn trong việc đạt được giá phòng cao.  

Dự báo về hình thức cho thuê căn hộ kinh doanh trong thời gian tới, vị Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhận định, đối với các dự án căn hộ du lịch được hoạch định tốt từ đầu với hệ thống quản lý tập trung cũng như đầy đủ tiện ích vận hành như một khách sạn có thể sẽ gặp thuận lợi hơn trong giai đoạn hồi phục sau đại dịch Covid-19.

Trong khi đó, các chủ sở hữu đơn lẻ dự kiến sẽ gặp một số thách thức nhất định trong việc duy trì vận hành và đảm bảo công suất thuê.

"Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc dễ biến động và chịu ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế - chính trị - xã hội. Do đó nhà đầu tư cần phải nhận thức rõ điều này và cân nhắc kỹ lưỡng các hình thức đầu tư và khai thác cho thuê hiệu quả", ông Mauro Gasparotti nhận định.

Ở góc độ quản lý, ông Trần Việt Trung - Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa cho rằng, các chủ căn hộ tự kinh doanh phải phối hợp với chủ đầu tư để đạt được thỏa thuận cùng khai thác kinh doanh. Bởi khi người dân tự kinh doanh chui xẩy ra hỏa hoạn, chủ đầu tư cũng bị liên đới mà chính họ cũng phải chịu thiệt hại lớn.

"Ngoài việc tự đăng ký kinh doanh, bản thân căn hộ đó phải có tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, an toàn vệ sinh thực phẩm, đảm bảo an ninh trật tự… Tuy nhiên, những tiêu chuẩn này chỉ được cấp cho đơn vị khai thác là chủ đầu tư chứ không phải từng chủ nhà tự kinh doanh", ông Trung nói.