Mô hình thành công của shop thương mại dịch vụ ở Hong Kong và tiềm năng phát triển tại Việt Nam

Shop TMDV – kênh đầu tư siêu lợi nhuận tại Hong Kong

Rusell Street, con phố chưa đầy 250 mét nằm giữa trung tâm mua sắm đông đúc của Causeway Bay – Hong Kong được Công ty Tư vấn Tài sản danh tiếng Cushman & Wakefield xếp hạng là đắt đỏ nhất thế giới, vượt qua các thiên đường mua sắm sầm uất ở New York, London hay Paris. Cụ thể, một cửa hàng của Prada phải trả 9 triệu HKD/1 tháng (27 tỷ VND) thuê mặt bằng 1200m2 trong khi Louis Vuiton trả chi phí thuê khoảng 5 triệu HKD/ 1 tháng (15 tỷ VND) cho 500m2 cửa hàng tại đây. 

Đáng chú ý, toàn bộ đất đai ở Hong Kong thuộc sở hữu nhà nước và được chính phủ cho thuê lại theo hợp đồng 50 năm dưới hình thức đấu giá. Thời gian sở hữu sẽ được gia hạn sau khi hết hợp đồng. Vậy tại sao shop thương mại dịch vụ ở Hong Kong vẫn được các nhà đầu tư xứ Cảng Thơm khao khát sở hữu? Câu trả lời nằm ở tỷ suất sinh lời siêu lợi nhuận các bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.

Hong Kong là trung tâm tài chính của châu Á, cửa ngõ vào Trung Quốc thu hút hàng triệu lượt người đến tham quan, mua sắm mỗi năm. Đây cũng là thành phố có nhiều triệu phú đô la nhất thế giới khiến cho nhu cầu về các hàng hoá và dịch vụ cao cấp thời thượng ngày càng phát triển. Giá trị bất động sản của các cửa hàng ở những con phố như Rusell Street nhờ đó được đẩy lên mức cao chót vót. Dù vậy, các thương hiệu xa xỉ vẫn không ngần ngại xuống tiền để sở hữu một mặt bằng đẹp tại đây. 

Điều này chứng tỏ, bất động sản thương mại một khi đã thoả mãn các tiêu chí về giấy chứng nhận thời hạn (được pháp luật bảo đảm), vị trí, mật độ dân cư, chất lượng thiết kế, đặc biệt với tỷ suất sinh lời hấp dẫn... thì tài sản này vẫn là một kênh đầu tư "bạc tỷ" trong mắt các nhà đầu tư.

Tiềm năng đầu tư shop TMDV ở Việt Nam

Tại Việt Nam, mô hình shop TMDV đã xuất hiện tại một số Khu nghỉ dưỡng hoặc các Khu đô thị cao cấp nhằm tiếp cận tầng lớp khách hàng sẵn sàng chi nhiều tiền cho các sản phẩm – dịch vụ đẳng cấp. Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Techcom Real, một doanh nghiệp có mảng đầu tư nhà phố cho biết, bất động sản thương mại cũng như shop TMDV là những sản phẩm luôn có sức cầu lớn trên thị trường hiện nay. Chỉ cần có sản phẩm tung ra thị trường, ngay lập tức sẽ có người mua. "Hiện nay, nhu cầu kinh doanh của người dân ngày càng lớn, trong khi nguồn cung khan hiếm đã khiến cho bất động sản thương mại rất khó định giá trong một số thời điểm. Nhiều người chấp nhận bỏ ra số tiền cao hơn giá thị trường rất nhiều để mua, bởi đối với họ, loạt bất động sản này như "gà đẻ trứng vàng", ông Lộc nói.

Đại diện Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phân tích thêm về nguyên nhân thành công của loại hình shop TMDV. "Một số dự án thành công do hội tụ được một số yếu tố quan trọng như sản phẩm được phát triển trong một quần thể với mật độ dân cư đông đúc, nhu cầu tiêu dùng lớn, vị trí đắc địa và chỗ đỗ xe thuận lợi, dẫn đến mặt bằng kinh doanh có thể cho thuê nhanh chóng. Sản phẩm có diện tích và tầng cao hợp lý, từ 2 – 3 tầng, giúp giảm áp lực về tổng chi phí đầu tư ban đầu với người mua để đầu tư hoặc giá thuê với người đi thuê".

Đặc biệt, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê thường đạt từ 8% đến 12%/năm, shop thương mại dịch vụ luôn nằm trong Top đầu phân khúc có thanh khoản sôi động nhất và cũng có mức giá cao nhất, theo các báo cáo của Savills, CBRE hay Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).

Thời gian gần đây, ngoài 2 đầu tàu kinh tế của cả nước là Hà Nội và TP.HCM, mô hình Shop TMDV đã xuất hiện tại các thành phố du lịch như Hải Phòng, Quảng Ninh hoặc các hòn đảo nghỉ dưỡng như Phú Quốc. Trong đó, Vinhomes Marina - The Premium Collection (Hải Phòng) hay Grand World Phú Quốc đã và đang tạo nên cơn sốt sở hữu của các nhà đầu tư, đặc biệt trong thời điểm thị trường bất động sản đã khởi sắc trở lại hậu Covid.

Để kích thích thị trường, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn để hỗ trợ nhà đầu tư. Lấy ví dụ như tổ hợp Shop TMDV Vinhomes Marina - The Premium Collection được CĐT Vingroup phát triển tại Hải Phòng. Để sở hữu căn shop thương mại dịch vụ có giá khoảng 7,5 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ phải trả khoảng 2,3 tỷ đồng, ngang với một căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ, 70% còn lại sẽ được hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong suốt 24 tháng. Chủ nhân chỉ cần hoàn thiện nội thất cơ bản là có thể kinh doanh thu lợi nhuận, không phải lo trả gốc và lãi trong 2 năm. Lợi nhuận từ việc cho thuê/tự kinh doanh sẽ được đối trừ 1 phần sang tiền gốc và lãi sau khi hết thời gian hỗ trợ của Chủ đầu tư. Theo tính toán, chỉ sau 10 năm đưa vào vận hành kinh doanh, nhà đầu tư có thể hoàn vốn 100% và tiếp tục thu lợi nhuận.  

Trong những năm tới, mô hình shop TMDV dự báo sẽ tiếp tục phủ sóng mạnh tại các thành phố lớn của Việt Nam hoặc các điểm du lịch nghỉ dưỡng giàu tiềm năng phát triển như Phú Quốc, Nha Trang, Vân Đồn, Quy Nhơn,…  Mô hình này hứa hẹn sẽ là phân khúc đầu tư "màu mỡ" cho những nhà đầu tư có tiềm lực.