Nhìn từ kiến nghị bỏ khung giá đất: Bịt lỗ hổng gây thất thoát ngân sách

Khung giá đất chênh lệch giá thị trường

Lãnh đạo UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi các Bộ Tài chính, Tài nguyên và Môi trường (TNMT) về việc xem xét, trình Chính phủ xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019.

Theo UBND TP.HCM, quá trình xác định giá đất để thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, các công ty thẩm định giá khảo sát, thu nhập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất. 3 thửa đất này có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá hai năm tính từ thời điểm định giá đất làm cơ sở thực hiện.

Hiện nay, theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thì nhiều trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành. Bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM hiện căn cứ khung giá đất của Chính phủ.

"Khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thì các bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước" - văn bản của UBND TP.HCM nêu.

Lãnh đạo UBND TP.HCM cũng cho rằng bởi nguyên nhân này nên các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thống nhất giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất nhằm giảm thuế.

Bên cạnh đó, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường cũng đang rất khó khăn. Các giao dịch không buộc phải qua sàn hay công ty môi giới, việc thanh toán cũng không buộc phải qua sàn, do đó giá giao dịch thực hiện chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.

UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ Tài chính, TNMT nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. "Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các Bộ chấp thuận cho TP.HCM thực hiện thí điểm" - UBND TP.HCM kiến nghị.

Nhà nước thất thu

"Việc điều chỉnh tăng giá đất qua các giai đoạn là đúng, nhưng khung giá đất mới cũng chưa thể tiệm cận được với giá thị trường hiện nay. Trong khi Luật Đất đai luôn quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường".

GS Đặng Hùng Võ -

nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT

Trao đổi với phóng viên Báo NTNN, theo nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Hiện tại, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tại các địa phương, khung giá đất cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những "điểm nghẽn" khiến các công trình chậm tiến độ, đây cũng là một trong những tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Theo khảo sát của phóng viên, giá đất hiện nay so với giá sàn Nhà nước quy định quá chênh lệch. Đơn cử, tại quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng (Hà Nội)... giá đất có thể lên đến 500-700 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng mỗi mét vuông; trong khi đó khung giá đất mới tại Hà Nội theo Nghị định 96 cao nhất là 162 triệu đồng/m2, như vậy là bất hợp lý, chênh lệch quá lớn.

Tương tự, tại TP.HCM, như đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (quận 1), theo khung giá đất của Nhà nước chỉ 162 triệu đồng/m2 và theo luật thì thành phố được phép quy định giá đất cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%. Như vậy, giá đất tối đa của 3 tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thực tế lên đến hàng tỉ đồng/m2. Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m2, vẫn thấp so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Định giá đất còn cảm tính

Sau hơn 5 năm thực hiện, Luật Đất đai 2013 bộc lộ những mặt khiếm khuyết, một số chế định không còn phù hợp hoặc cần xây dựng mới. Trong đó, câu chuyện định giá đất sao cho hợp lý vẫn làm đau đầu các nhà quản lý.

Mới đây, Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà cho biết, Bộ đã hoàn thành giai đoạn 1 xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với một số kết quả như hoàn thành thiết kế hệ thống thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương đến địa phương phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử của Bộ TNMT, kiến trúc Chính phủ điện tử của các địa phương. Theo kỳ vọng, khi có mạng lưới dữ liệu đó, qua 5 năm, 10 năm sẽ hình thành giá trị trung bình của thị trường. Khi đó, Nhà nước sẽ hình thành khung giá đất, cũng như giá đất thị trường, định giá đất đai sẽ minh bạch hơn, có cơ sở khoa học hơn, đúng phương pháp luận hơn.

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" (Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013), nhưng khi triển khai trên thực tế lại hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Theo quy định hiện nay, có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Vì thế, các cơ quan quản lý áp dụng các phương pháp khác nhau và cho kết quả khác nhau.

Phương pháp định giá đất phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán nên chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù… sẽ làm thay đổi giá đất định giá, khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Chưa kể, nhiều địa phương không có sàn giao dịch bất động sản, không có cơ sở dữ liệu về giá đất, xác định giá đất dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tính khách quan, trung thực sẽ không đảm bảo được, vì khi chuyển nhượng các bên thường ghi trong hợp đồng theo bảng giá đất Nhà nước để tính tiền thuế phải nộp ít hơn, thực tế giá chuyển nhượng cao hơn nhiều.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất "1 vật 4 giá" này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi.

ĐAN THANH