TP.HCM: Phân khúc đất nền "tê liệt" vì thiếu vốn, hết thời nhà đầu tư lướt sóng, mì ăn liền

Thị trường đất nền trầm lắng

Năm 2022, thị trường bất động sản khá trầm lắng khi phải đối mặt với nhiều khó khăn, khiến nhiều phân khúc phải "ngủ đông". Theo đó, sức mua của khách hàng và thanh khoản giảm mạnh. Doanh nghiệp thiếu nguồn cung nhà ở, pháp lý dự án khó khăn, thiếu dòng vốn duy trì hoạt động. Thêm vào đó, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp, giá nhà ở tăng liên tục, vượt quá khả năng tài chính của đa số người… khiến bức tranh thị trường càng "xám xịt".

Trong đó, đất nền vốn được đánh giá là một trong những phân khúc "bền vững" nhất cũng không thoát cảnh "lao đao". Ghi nhận diễn biến thị trường các tháng qua, giá đất dần hạ nhiệt, nhu cầu mua có xu hướng giảm. Các nhà đầu tư cũng không mặn mà với bất động sản do e ngại rủi ro mà quyết định gửi tiết kiệm khi lãi suất liên tục tăng.

Trong khi đó, với các nhà đầu tư đang "ôm" đất cũng trong tình trạng lo lắng giá giảm cũng nhưng không thể tiếp tục "gồng" lãi suất ngân hàng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Bên cạnh đó, các môi giới bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề khi thị trường đất nền rơi vào trầm lắng như hiện nay.

Tại thị trường TP.HCM hầu như không có dự án đất nền mới được chào bán. Trong khi đó, các khu vực tiệm cận chỉ có một vài chủ đầu tư chào bán nhưng chủ yếu là giỏ hàng cũ.

Anh Nguyễn Văn Thanh - nhân viên môi giới của Công ty Nam Phát (TP.Thủ Đức) cho biết: "Vừa rồi tôi phải xin nghỉ tại công ty vì quá khó khăn trong việc bán hàng, lương thưởng bắt đầu giảm mạnh. Trong khi đó, công ty không có sản phẩm mới, chủ yếu nhận kí gửi sản phẩm thứ cấp nên giá quá cao, khó tìm khách. Rao bán mãi mà không ra hàng được, tôi không có thu thập nên đành nghỉ".

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại TP.HCM, cả lượng tiêu thụ, sức cầu, nguồn cung của phân khúc đất nền ở TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý 3/2022 đều giảm đáng kể so với quý trước.

Cụ thể, trong quý 3/2022, thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận chỉ có nguồn cung khoảng 1.057 nền đất (giảm 65,6%) tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Nhà đầu tư đất nền khó lướt sóng, mì ăn liền

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn chung quý 3, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại… "Hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện đặc biệt là sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Hiện nay, chủ đầu tư dự án đất nền cũng đang vướng mắc nhiều trong câu chuyện pháp lý, hạ tầng xây dựng dự án. Khi chưa thể hoàn thành các hạng mục công trình thì sẽ khó bán hàng hơn, vì thời điểm hiện giờ không dễ gì bán một mảnh đất mà đường sá, hạ tầng chưa hoàn thiện.

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền khó lướt sóng, một số chuyên gia cho rằng, hiện có nhiều nhà đầu tư vay vốn, sau đó đi mua lại các dự án, khu đất nền, mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, các khu vực đất có tiềm năng đều bị "thổi" giá lên cao hơn so với thực tế đất. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Tuy nhiên, việc giá giảm không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở những điểm sốt nóng trước đây. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Ông Lê Đình Lăng - Giám đốc Công ty TNHH ĐT XD & PT Địa Ốc Song Long cho biết: "Việc phân khúc đất nền "giảm nhiệt" liên tiếp nã vào nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Song thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại.

Bởi các nhà đầu tư có thể "bắt đáy" thị trường khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc. Tuy nhiên, giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước nên cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư".

Nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo thị trường đất nền đang trong vòng xoáy của việc kiểm soát tín dụng, khách hàng giờ đây chủ yếu mua bất động sản bằng tiền mặt sẵn có. Nhiều nhà đầu tư vẫn đi "săn" tìm đất, nhưng theo các chuyên gia thời điểm hiện tại giao dịch mua bán thành công rất ít. Với tâm lý an toàn nên việc lựa chọn các khu vực để mua đất sẽ chắt lọc hơn trước. Chính vì vậy, các dự án, hay khu đất được mua sẽ là những sản phẩm có đầy đủ về pháp lý, giấy tờ, vận hành chuyên nghiệp…

Hiện nay, có rất ít cơ hội cho chuyện "lướt sóng" đất nền như trước kia. Các nhà đầu tư, chủ đầu tư buộc phải chuyển trạng thái mới để cân bằng nguồn ngân sách của chính mình và đưa giá trị của bất động sản về đúng với bản chất. Tránh việc "bơm, thổi" gây nhiễu loạn, rỗng thị trường và thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư.

Theo nhận định của giới quan sát thị trường, thời điểm này, chính những nhà đầu tư "càng lớn", sử dụng đòn bẩy cao, ôm nhiều đất thì càng phải "gồng lãi" nặng nề. Số tiền lãi 50 – 100 triệu đồng/tháng hoặc hơn có thể không phải quá lớn với họ trong thời điểm thị trường sôi động. Còn khi thị trường chững lại như hiện nay, việc xoay đủ tiền lãi mỗi tháng là một gánh nặng rất lớn. Do đó, trong những tháng cuối năm nếu thị trường không có dấu hiệu ấm lại, làn sóng bán tháo đất nền có thể xuất hiện rộng hơn trong thời gian tới.