Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tranh luận "nóng" về định giá đất, thu hồi đất...

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa phân biệt rõ các loại đất bị thu hồi

Góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường.

"Cần phân loại rõ ràng, tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại. Cụ thể, đất nông nghiệp là nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, không thu tiền sử dụng đất, nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định. Ngoài ra, phải làm rõ những trường hợp đất nông nghiệp để không không sản xuất đã vài vụ không canh tác có được đền bù không?", ông Hiệp nhận định.

Đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ khi thu hồi, theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam thống nhất cần đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định đảm bảo cho đời sống của người dân không bị thua thiệt. Tuy nhiên, cần làm rõ giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương án tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.

Tại hội nghị, nhiều ý kiến của đại diện doanh nghiệp đề xuất nhà nước nên thu hồi đất rồi giao cho doanh nghiệp triển khai dự án, nhằm đảm bảo về mặt tiến độ, cắt giảm chi phí, đảm bảo góp phần phát triển kinh tế xã hội.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân nhận định nhà nước chỉ đứng ra thu hồi đất, giao cho doanh nghiệp trong trường hợp thực sự cần thiết, đó là các dự án phục vụ an ninh quốc phòng, dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

"Nhà nước cũng quy định, để đảm bảo nuôi dưỡng nguồn thu, đảm bảo lâu dài cho thế hệ mai sau thì nhà nước cũng có nhiều chính sách, trong đó có chính sách trả nhiều lần trong nhiều năm. Tuy nhiên, việc triển khai thế nào thì chúng ta cần xem xét", ông Ngân chia sẻ.

Phương án định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tồn tại nhiều vấn đề

Tại hội thảo, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) dẫn chứng, điều 89 quy định phải bồi thường theo "giá đất cụ thể" và "phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Điều khoản 155.3, dự luật quy định: "Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá".

Bên cạnh đó, những quy định trong dự thảo Luật Đất đai chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo là "giá đất cụ thể" thế là cao nhất, theo đúng giá thị trường và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ. Đồng thời, quy định là bồi thường "bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi" như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

"Luật Đất đai cần quy định giá đất cụ thể phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn giá đất cụ thể để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất", luật sư Đức kiến nghị.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường nên được chuẩn hóa là là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng trong thời gian nhất định, cần nêu rõ là bao lâu, đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn, giá đất tham chiếu.

"Nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào? Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào, nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng", ông Lực nhận định.

Theo ông Lực, bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất.... Cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể.

Cùng với đó, ông Lực cũng cho rằng, về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể.

Tại hội thảo, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhận định các phương án định giá đất đai còn tồn tại nhiều vấn đề. Nếu định giá đất không chuẩn sẽ tiềm ẩn rủi ro, gây ra hệ luỵ.

"Trong giá đất, giá thị trường chỉ thể hiện khi có quan hệ mua bán nhưng quản lý đất đai không thể theo điều này mà phải đảm bảo tính ổn định để giá đất không quá cao, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Chúng ta phải làm sao điều hoà giá trị gia tăng từ địa tô, không chỉ cho người dân sử dụng đất mà đòi hỏi công bằng cho nhà nước khi giải phóng mặt bằng", Phó Thủ tướng cho biết.

Bên cạnh đó, nhiều tham luận được trình bày, gửi đến hội thảo cũng còn nhiều băn khoăn về giá đất, về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư... Ngày 15/3 sẽ là hạn cuối để lấy ý kiến nhân dân với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).