TP.HCM có giải pháp cải tạo chung cư cũ từ Luật Nhà ở 2023?

"Dậm chân tại chỗ" với việc cải tạo chung cư cũ

Đầu tháng 11/2023, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản đề nghị Sở Tài chính tổng hợp, tham mưu UBND thành phố về nhu cầu kiểm định, sửa chữa chung cư cũ trên địa bàn.

Cụ thể, có 349 chung cư (cấp B, C) cần sửa chữa, với tổng mức đầu tư là gần 294 tỷ đồng. Trong đó, kiểm định 104 chung cư cần 12,8 tỷ đồng; sửa chữa 245 chung cư cần 280,8 tỷ đồng.

Sở Xây dựng cho rằng, trước mắt sẽ ưu tiên cải tạo sửa chữa 4 chung cư cũ đã lựa chọn được chủ đầu tư thông qua hội nghị nhà chung cư gồm: 23 Lý Tự Trọng, 128 Hai Bà Trưng (quận 1), Nakyco (Tân Phú) và 6 Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4). Cụm 8 chung cư lô số Thanh Đa (Bình Thạnh) đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu.

Ngoài ra, còn 2 chung cư do Nhà nước thực hiện đầu tư xây dựng là chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) và 119B Tân Hòa Đông (quận 6).

Để công tác cải tạo chung cư cũ được triển khai tốt hơn, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét gỡ vướng một số vấn đề về pháp lý.

Đơn cử, hiện chưa có quy định cụ thể về việc công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế trước khi đưa vào giao dịch và kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định... khi hết niên hạn sử dụng.

Cùng với đó, cũng chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ thể liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Đặc biệt, cơ chế ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ, nên khó thu hút nhà đầu tư; trong khi áp lực cải tạo lại các chung cư cũ ngày càng tăng, nguồn lực nhà nước còn hạn chế…

Đã có chính sách "đặc biệt quan trọng" để gỡ vướng

Mới nhất, việc Luật Nhà ở 2023 chính thức được thông qua đã có những giải pháp tháo gỡ cho việc cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM và các tỉnh, thành khác.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định "cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", trong đó có cơ chế ưu đãi "được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" là rất quan trọng.

Cụ thể, những trường hợp được miễn bao gồm: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng; diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Luật Nhà ở 2023 đã "luật hóa" quy định cơ chế ưu đãi "được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" mà trước đây đã được quy định tại các Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhưng chưa áp dụng được trên thực tế.

"Đặc biệt, cơ chế ưu đãi đã tháo gỡ được vướng mắc trong việc xử lý các phần diện tích đất ngoài ranh khối đế xây dựng nhà chung cư như đường nội bộ, đất nhóm cây xanh.

Cơ chế ưu đãi "được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" này là một chính sách rất quan trọng sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả Chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là ở TP.HCM và Hà Nội", ông Châu đánh giá.