"Thuốc" nào trị trốn thuế chuyển nhượng bất động sản?

Mới đây, bà Đỗ Thị Thúy (50 tuổi), trú TP. Gia Nghĩa là một nữ đại gia trong giới bất động sản ở tỉnh Đắk Nông bị khởi tố hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Bà Thúy đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai với giá trị 9 tỷ đồng nhưng chỉ kê khai 440 triệu đồng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế, gây thất thoát cho Nhà nước hơn 166 triệu đồng.

Ngày 25/9, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Đắk Nông ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và lệnh cám xét chỗ ở, cấm đi khỏi nơi cứ trú với bà Thúy để điều tra về hành vi trốn thuế.

Trao đổi với Dân Việt, chị T. nhân viên công chứng huyện Thường Tín, TP. Hà Nội, cho biết: Từ khi pháp luật mới bỏ khung giá đất, định hướng quản lý thuế đất chặt chẽ hơn thì nhóm đối tượng đầu cơ đất đai lại giở thủ đoạn mới để lách ngay khi luật mới có hiệu lực.

Thậm chí, xuất hiện nhiều công chứng viên "vẽ đường cho hươu chạy" bằng việc khi công chứng chuyển nhượng căn nhà giá 3 tỷ, chỉ kê khai chưa đến 1 tỷ đồng. Cả tiền đóng thuế và tiền người dân "hối lộ" cũng rẻ hơn so với thực tế. Chị T. cho biết: Sau khi bị phát hiện, nhân viên này đã lập tức bị xử phạt và cho thôi việc.

"Trốn thuế vì hám lợi trước mắt..."

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng: Tình trạng trốn, tránh thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản chủ yếu diễn ra ở các giao dịch giữa các cá nhân với nhau thông qua hình thức kê khai “hai giá”.

Theo ông Hiếu, Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Điều này tạo cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Tuy nhiên, khi không còn khung giá đất, đội nhóm "cò" này sẽ tự làm giá ảo không theo quy luật nào cả, khó mà xác định được là giá trị bất động sản đang giao dịch có thật sự đúng với thực tế hay không.

Không chỉ đội "cò đất", theo ông Nguyễn Trí Hiếu, lỗ hổng khi bỏ khung giá đất thì người dân có thể tự ý quyết định giá trị của việc mua bán nhà đất, miễn sao không vi phạm pháp luật. Cơ quan nhà nước không thể căn cứ vào việc có trường hợp ở khu vực đó mua bán với giá cao hơn, để cho rằng trường hợp khác khai sai giá trên hợp đồng nhằm trốn thuế.

Bởi theo ông, những lúc đang thật sự cần tiền vào việc cá nhân, việc trả nợ ngân hàng hay đây là vì chỗ quen biết nên người bán hoàn toàn có thể bán với giá thấp hơn với giá nhìn chung tại khu vực đó.

"Hô biến" từ người mua thành người bán để không phải chịu thuế

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, chia sẻ: Việc trốn thuế khi chuyển nhượng còn xuất hiện ở tại nhiều dự án bất động sản.

Nói cụ thể hơn là việc người môi giới đặt cọc 1 dự án, 1 bất động sản nào đó cho chủ đầu tư để chờ bán sang người thứ 3 thì khoản phần đặt cọc đó không có giấy tờ rõ ràng, giá trị cọc cụ thể nên những khoản này hoàn toàn chưa bao giờ chịu thuế.

Ông Đính ví dụ: "Hiện, có dự án X. họ đang thu 1 tỷ tiền đặt cọc và 500 triệu tiền trả theo tiến độ. Chỉ riêng việc đặt tiền ký gửi, ký chờ như này đã sai quy định chứ chưa cần nói đến là có đóng thuế hay không".

Trở lại với việc "lách" thuế ở các trường hợp "lướt cọc" như vậy, ông Đính cho rằng, những người đặt tiền ký gửi, ký chờ như này bản chất là một người mua. Nhưng họ "lách" thành người bán nên không có nghĩa vụ phải đóng thuế việc đặt cọc này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho rằng: Nếu pháp luật không răn đe vào từng ngõ ngách thì những hành vi này còn lộng hành hơn nữa. Biết là sai luật nhưng lại chỉ dừng được ở từ "biết" chứ không xử phạt được. Các cơ quan chức năng cần làm rõ vấn đề này trước khi những hành vi và thủ đoạn lách luật ngoài tầm kiểm soát.

"Thuốc đặc trị” trốn thuế thật sự có "đặc trị"?

Ngoài việc bỏ khung giá đất, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 còn quy định về việc thanh toán giao dịch bất động sản phải chuyển khoản, giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng trên thực tế.

Ông Hiếu cho rằng, việc quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán bất động sản là nội dung rất mới. Khi mua bán, các bên giao dịch phải chuyển khoản, không có tình trạng mang từng bao tải tiền để đi thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo đến các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch. Đây cũng là xu hướng thanh toán không tiền mặt mà Việt Nam đang khuyến khích.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT đề xuất: Áp khung giá thuế cố định theo diện tích đất giao dịch cùng với việc xác định giá trị đất tại khu vực đó. Ví dụ như: Tại vùng ven ngoại thành, có thể quy định mức giá thuế là xxx đồng/m2. Nếu một bất động sản có diện tích 100 m2, thì số thuế phải nộp sẽ là xxx đồng/m2 x 100 m2.

Tuy nhiên, ông Võ cũng chỉ ra rằng, việc áp thuế trên diện tích đất lại cần có khung giá thuế riêng cho từng khu vực để tránh trường hợp 2 ngôi nhà có cùng diện tích nhưng vị trí và chất lượng khác nhau mà phải đóng cùng 1 mức thuế thì sẽ gây ra sự thiếu công bằng.