Nghịch lý: Nhà ở xã hội tại Hà Nội “dùng lướt” chào bán ngang giá chung cư trung - cao cấp

Gần 10 năm trước, anh Nguyễn Viết Văn (41 tuổi, quê ở Hà Nam) mua 1 căn hộ nhà ở xã hội có diện tích hơn 60 m2 tại dự án Rice City Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội với giá chưa đến 15 triệu đồng/m2. Nay có nhu cầu chuyển nhà, khi tìm hiểu thị trường, anh Văn không khỏi ngã ngửa vì căn hộ nhà ở xã hội của mình lại tăng giá gấp hơn 3 lần.

Anh Văn cũng được nhiều môi giới cho hay, hầu hết dự án nhà ở xã hội đều tăng khoảng 200 - 400 % so với giá khi mở bán và hiện giao dịch phổ biến trong khoảng 35 - gần 60 triệu đồng/m2 tùy từng khu vực, tình trạng chất lượng căn hộ.

Theo khảo sát của Dân Việt, nhiều dự án nhà ở xã hội đã qua sử dụng cả chục năm nhưng có giá rao bán tăng gấp 2 - 3 lần giá bán ban đầu của chủ đầu tư khi triển khai dự án.

Đơn cử, nhà ở xã hội tại khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm) đang có giá chào bán khoảng 40 triệu đồng/m2. Khu đô thị Đặng Xá được mở bán khoảng 2014 - 2015 với giá khoảng 13 triệu đồng/m2. Như vậy, sau khoảng 10 năm, giá căn hộ ở đây tăng hơn 3 lần.

Khu chung cư nhà ở xã hội Ecohome ở quận Bắc Từ Liêm đang được chào ở mức 47 - 52 triệu đồng/m2. Một căn hộ 70 m2 của dự án này trước mua khoảng hơn 1,1 tỷ đồng thì nay đã lên tới 3,5 tỷ đồng...

Tương tự, giá chung cư nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng ở phường Thượng Thanh, quận Long Biên đang được chào bán phố biến ở mức trên dưới 40 triệu đồng/m2...

Theo một số chuyên gia, thị trường đang tồn tại nghịch lý: Mặt bằng giá nhà ở xã hội đã "dùng lướt", qua sử dụng trên dưới 1 thập kỷ lại tăng rất mạnh, được chào bán ngang ngửa với mức giao dịch loại nhà chung cư phân khúc trung cấp, cao cấp ở thời điểm cách đây khoảng 10 năm.

Nhìn lại 1 thập kỷ qua, nhiều nhà đầu tư, chuyên gia, người dân không khỏi ngỡ ngàng vì chỉ mới 10 năm trước, với tầm tiền 40 - 60 triệu đồng/m2, có thể sở hữu chung cư phân khúc trung cấp - cao cấp.

Vì sao nhà ở xã hội - vốn bị định kiến là dành cho tầng lớp thu nhập thấp, chất lượng cũng "bình dân", chưa kể đến yếu tố nhà đã cũ lại có giá bán tăng đến phí lý như vậy?

Giá nhà ở xã hội tăng "chóng mặt": Nguyên nhân đến từ đâu?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, tình trạng lệch pha cung cầu: Thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân kéo dài hàng chục năm qua là nguyên nhân đầu tiên. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở bình dân cao thì nguồn cung lại rất thấp, dẫn đến khan hàng.

Vài năm gần đây, nguồn cung bất động sản nói chung ở các phân khúc đều eo hẹp, nhưng nhu cầu nhà ở của người dân vẫn không ngừng gia tăng. Cầu lớn hơn cung quá nhiều dẫn đến giá nhà tăng mạnh là chắc chắn. Chưa kể đến các chiêu trò thao túng, đẩy giá bất động sản ngày càng tinh vi hơn.

Một yếu tố khác cần kể đến là đại dịch Covid-19 gây xáo trộn nền kinh tế, đời sống xã hội phạm vi toàn cầu, vận động của dòng tiền trong nền kinh tế bị thay đổi, dồn nén mạnh. Thiếu kênh đầu tư tiềm năng, dòng tiền chảy dồn dập vào thị trường bất động sản khiến giá nhà, đất liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM...

Sau dịch Covid-19, quan niệm "chung cư là tiêu sản" trước đây dần bị thay đổi khi giá căn hộ liên tục phá đỉnh. Nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài vận động của vòng xoáy thị trường, liên tục tăng giá, bất chấp nhiều yếu tố.

Ông Đính cho rằng, với quy định pháp luật mới, giá đất ở nước ta có thể bị đẩy lên cao hơn. Khi giá đất tăng mạnh sẽ tác động khiến giá căn hộ chung cư dù cũ hay mới đều tăng. Hiện, giá đất đã tăng nhiều so với cách đây 5 năm; giá xây dựng cũng tăng mạnh nên giá thành căn hộ chắc chắn phải cao hơn trước.

Làm sao tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở xã hội?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Ông Châu nhấn mạnh, việc tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ giúp dự án nhà ở xã hội tạo ra nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần so với các dự án nhà ở thương mại cùng diện tích. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

"Giải pháp này tác động làm tăng nguồn cung và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ", ông Châu chia sẻ.