Giá trúng đấu giá Thanh Oai: Giá trị thực hay "cơn sốt" nhất thời?

Ngày 16/11 vừa qua, huyện Thanh Oai đã tổ chức đấu giá đất thành công cho 25 lô có vị trí tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động. 25 lô đất này diện tích 84 - hơn 143 m2, lô trúng cao nhất có giá 90,3 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 45,3 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của Dân Việt, khu vực Thanh Oai vốn là huyện ven đô với giá đất rao bán trung bình dao động từ 25 - 40 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và tiện ích. Như vậy, với giá trúng như trên, mức thấp nhất vẫn cao hơn mặt bằng giá rao chung từ 13,3 - 81,2%. Giá trúng cao nhất thậm trí gấp 2 - 3 lần.

Giá trúng đấu giá đất tại Thanh Oai: Sát thực tế hay vẫn bị thổi phồng?

Ông Nguyễn Thành Chung (65 tuổi, huyện Thường Tín), một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ: "Nhà tôi ở ngay mặt đường quốc lộ 1A, cách hồ Hoàn Kiếm 14 km mà định giá mới chỉ 70 triệu đồng/m2. Đi qua cái đường ray tàu 200 m là vào trong làng, giá đất có 20 - 30 triệu đồng/m2".

Chính vì vậy, ông Chung cho rằng, giá trúng đấu giá huyện Thanh Oai ngày hôm qua là "ảo". Giá rao bán chênh trên mạng cũng là "ảo".

Theo định vị tại ứng dụng bản đồ, vị trí 25 lô đất đấu giá ngày 16/11 cách trung tâm thành phố Hà Nội gần 30 km. Điểm duy nhất mà nhóm "cò" đất cho là đẹp vì đây nằm gần mặt Cienco5 và QL21B.

Phiên đấu giá vừa qua đã thu hút hơn 400 bộ hồ sơ đăng ký và 111 người tham gia, cho thấy sức hút mạnh mẽ của "sân chơi" đấu giá đất. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng giá cao bất thường ở những lô đất đấu giá chắc chắn là hiện tượng bơm thổi giá.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng: "Giá trúng đấu giá có thể không hoàn toàn phản ánh giá trị thật của bất động sản tại khu vực. Tại trường hợp này, cò mồi và đầu cơ đã đã "thổi" giá tạo cảm giác giá trị đất đã tăng đáng kể".

Ông Hiếu còn chia sẻ, đây cũng là chiêu trò của những nhóm đầu cơ này. Dù giá trúng đấu giá đã hạ nhiệt so với trước đó cũng chỉ là chiêu trò khiến người dân xung quanh nghĩ "giá đã giảm về sát giá trị thật". Theo ông Hiếu, những người "lướt sóng đất" này vẫn giăng bẫy, đẩy giá thêm 2 - 3 bước giá so với thực tế để thiết lập mặt bằng giá mới.

Như ông Hiếu đã từng chia sẻ với Dân Việt, việc ông đề nghị nâng cọc trong đấu giá đất tăng lên để sàng lọc được đầu cơ, kéo dài thời gian sang tay để tránh tình trạng "lướt sóng". Những điều này có thể giúp những người dân có nhu cầu ở thực dễ dàng tiếp cận với quỹ đất "sạch" của nhà nước với giá trị thực.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ chia sẻ: "Giá đất giờ vô vàn, thực thực ảo ảo không xác định được. Hiện tại, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nhưng nó gần như "mất công dụng".

Chẳng còn người dân nào áp dụng định giá đất tại khu vực theo bảng giá đất nước mà họ định giá theo "lời đồn". Nếu cơ quan chức năng không sớm vào cuộc và có hành động quyết liệt thì những phiên đấu giá đất này sẽ trở thành "sân chơi dành riêng cho môi giới". Một nghề mới lại ra đời chính là nghề "đấu giá đất", ông Toản nhấn mạnh.

Cơ quan chức năng "bó tay" với nạn thối giá đất?

Ông Nguyễn Công Quảng, Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai chia sẻ: "Chúng tôi đã tăng cường các biện pháp giám sát và phối hợp với cơ quan chức năng để ngăn chặn tình trạng thổi giá. Tuy nhiên, với sức nóng của thị trường, cần thêm các chính sách kiểm soát để đảm bảo giá trúng đấu giá sát với giá trị thực."

Ông Quảng cũng thừa nhận rằng một số giải pháp như tăng mức cọc đấu giá hiện tại là khó thực thi. Lý do là mức tiền đặt cọc được tính theo giá khởi điểm, vốn đang dựa trên bảng giá đất hiện hành. Điều này tạo điều kiện cho một số nhóm đầu cơ lợi dụng, đẩy giá lên cao hơn thực tế, và rút lui nếu không đạt được kỳ vọng.

Dù nhận ra rõ vấn đề, ông Quảng cho rằng chỉ riêng sự điều chỉnh ở cấp địa phương là chưa đủ. Thay vào đó, cần có sự đồng bộ hóa trong các chính sách cấp trung ương.

Bên cạnh đó, việc minh bạch thông tin về quy hoạch, tiềm năng phát triển hạ tầng của khu vực đấu giá cũng cần được ưu tiên để người dân và nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định chính xác, tránh bị cuốn vào những “cơn sốt” do kỳ vọng phi thực tế. 

Nhà nước không "bó tay" trước hiện tượng này, nhưng cần thêm thời gian và sự quyết liệt trong hành động để giải quyết triệt để vấn đề.

Để hạn chế hiện tượng FOMO, đổ xô đi mua đất, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khuyến cáo người dân hãy trở thành những nhà tiêu dùng thông thái, không nên chỉ nhìn vào viễn cảnh lợi nhuận từ đất để chạy theo các cơn sốt bất động sản. 

Theo ông, việc đầu tư cần dựa trên tiềm năng phát triển thực tế của khu vực, chẳng hạn như hạ tầng, tiện ích, và nhu cầu dân cư, thay vì những kỳ vọng mơ hồ do các bên trung gian hoặc đầu cơ tạo ra.

Ông Võ nhấn mạnh: “Việc đổ xô mua đất chỉ vì thấy giá tăng nhanh, mà không cân nhắc các yếu tố bền vững, có thể dẫn đến tình trạng chôn vốn lâu dài hoặc thậm chí thua lỗ khi thị trường điều chỉnh. Thị trường bất động sản luôn tồn tại những chu kỳ tăng giảm, và sự nóng vội có thể khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ rơi vào bẫy của đầu cơ hoặc thổi giá.”