Vì sao không nên chuyển condotel thành chung cư?

Theo các chuyên gia nếu chuyển condotel thành chung cư sẽ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực hạ tầng, thậm chí tạo tiền lệ xấu về việc dùng ngân sách để cứu một vài doanh nghiệp.

Loại hình căn hộ dịch vụ condotel phát triển ồ ạt tại các tỉnh ven biển

Trao đổi với phóng viên, TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, việc quy hoạch đất xây căn hộ thường phải trải qua một quy trình, được HĐND tỉnh phê duyệt khu đất nào xây chung cư rồi UBND tỉnh mới tiến hành lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Khu đất du lịch bị nhồi nhét vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và giảm giá trị cũng như sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch.

Còn cụ thể hơn nữa, việc điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn là bóp méo quy hoạch, gây ra tai họa về quy hoạch – ông Châu nhấn mạnh. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương.

Theo ông Châu, quy hoạch sử dụng đất và xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Pháp luật cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, trong trường hợp quy hoạch không có tính khả thi hoặc không còn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.  Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.

"Tuyệt đối không nên dùng ngân sách, chính sách để giải cứu một bộ phận cá biệt doanh nghiệp gặp khó khăn do làm sai lệch mô hình condotel. Doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với kết quả làm ăn lãi, lỗ mới là một thị trường bình thường và lành mạnh", ông Châu nhấn mạnh. Đồng quan điểm này, các chuyên gia phân tích, việc chuyển condotel thành chung cư sẽ tồn tại nhiều bất cập. Trên thực tế, condotel là sản phẩm nằm trên đất kinh doanh thương mại dịch vụ, không phải đơn vị ở nhưng khi chuyển thành chung cư  tức là đất ở thì sẽ xuất hiện nhiều vấn đề phát sinh ngoài kiểm soát, từ an ninh trật tự cho đến quá tải hạ tầng. Đặc biệt, khi chuyển đổi thành chung cư và để dân vào sinh sống trong những tòa nhà ven biển sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của cả thành phố.

Dự án condotel từng được nhiều người đầu tư, mua bán, chuyển nhượng dưới nhiều hình thức phức tạp

Trước đó, bà Hoàng Thị Vân Anh - vụ trưởng Vụ Chính sách và pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai - cho biết, theo Luật du lịch, condotel là bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ du lịch, Luật đất đai cũng quy định đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ. Đã là đất thương mại dịch vụ thì chủ dự án phải thuê đất, thời hạn sử dụng đất theo dự án từ 50-70 năm.

Vị này khẳng định nếu đất dự án condotel thuê đất trả tiền 1 lần thì họ có quyền chuyển nhượng đất, bán tài sản trên đất. Bộ Tài nguyên và môi trường đang dự thảo thông tư theo hướng các nhà đầu tư mua căn hộ condotel tại các dự án thuê đất trả tiền 1 lần, đã nộp tiền sử dụng đất thì chủ dự án được quyền cho thuê, nhà đầu tư mua condotel sẽ được cấp sổ.

"Nếu đất xây dựng các dự án condotel đã xác định là đất thương mại dịch vụ, nghĩa là không phải đất ở, sử dụng lâu dài. Điểm này, các bộ ngành liên quan như Xây dựng, Văn hóa - thể thao và du lịch, Tài nguyên và môi trường đã thống nhất" - bà Vân Anh nhấn mạnh. 

Tuy nhiên, bà Vân Anh cho hay cái gốc của vấn đề là quy hoạch đất đai, quy hoạch chi tiết xây dựng các dự án condotel. Nhiều dự án tại địa phương quy hoạch đất thương mại dịch vụ, xây dựng condotel nhưng sau đó quy hoạch chi tiết xây dựng lại điều chỉnh thành đất ở. 

Quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh khó nhưng quy hoạch chi tiết xây dựng điều chỉnh dễ. Thực trạng này cần chấn chỉnh vì có những dự án sau điều chỉnh đã biến hết đất công cộng thành đất xây nhà ở.