Nguy cơ “gãy cánh” khi đầu tư đất theo quy hoạch sân bay

Tại các địa phương có thông tin quy hoạch sân bay, dù chưa rõ thực hư nhưng liền sau đó thu hút hàng trăm lượt khách là giới đầu cơ khắp cả nước đổ về, nhiều nơi giá BĐS tăng theo cấp số nhân chỉ trong thời gian ngắn. Cùng với đó, tình trạng san nền, mua bán đất ruộng cũng diễn ra phổ biến.

Cơn sốt đất mang tên "Đồng Trúc - Thạch Thất" năm 2020

Trong số đó phải kể đến sân bay Long Thành (Đồng Nai); Mũi Né (Bình Thuận), sân bay số 2 của Hà Nội (Ứng Hòa, Hà Nội), sân bay Hớn Quản (Bình Phước) và gần đây là sân bay Phan Thiết (Bình Thuận),...

Tại Bình Phước, theo các môi giới sinh sống tại địa phương cho biết, từ lúc có thông tin khảo sát vị trí sân bay thì nhiều lô đất chưa lên thổ cư (diện tích 10x55m) đã được giới đầu cơ làm giá từ 500 triệu đồng, trong 1 tuần tăng lên gấp đôi, gấp ba lần.

Hay như hồi tháng 10/2020, khi có thông tin Sở Quy hoạch – Kiến Trúc Hà Nội đề xuất UBND TP. Hà Nội xây dựng sân bay thứ 2 vùng Thủ đô tại huyện Ứng Hoà (Hà Nội), sau vài ngày giá đất nông nghiệp đã tăng gấp đôi, từ 20 triệu đồng/sào lên 40-45 triệu đồng/sào. Thậm chí giá đất ngay tại trung tâm huyện cũng tăng từ 25 lên 30 triệu đồng/m2.

Mới đây, trước thông tin sân bay Phan Thiết (xã Thiện Nghiệp, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận) dự kiến tái khởi công vào cuối tháng 3/2021, người dân ở đây cho biết, mỗi ngày họ chứng kiến hàng chục lượt xe ô tô của môi giới và nhà đầu tư đổ về địa phương.

Tại các quán café ven đường, hàng chục người đang gọi điện thoại để thương lượng giá đất. Một môi giới tên H. cho biết: “Giá đất vài năm trước chỉ có 200, 300 triệu một sào đến nay đã lên gấp 10 lần."

Cũng theo những người dân ở địa phương, vài năm trước tình trạng sốt đất nơi đây đã từng diễn ra rất náo loạn.

“Sốt” đất sân bay không phải là câu chuyện “lần đầu”, dù đã được chính quyền địa phương và các chuyên gia cảnh báo trước đó nhưng tình trạng trên vẫn lặp lại khiến không ít người tỏ ra hoang mang.

Trước thông tin sân bay Phan Thiết tái khởi động, BĐS quanh khu vực này lại "lên cơn" sốt

Nói về câu chuyện quy hoạch sân bay và tiềm năng BĐS ở các khu vực lân cận, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cho hay, hiện nay tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam (ACV). Vì thế ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Theo ông Sử Ngọc Khương, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp. Việc hình thành một khu dân cư không phải là dễ và còn liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học.

"Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước?", Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam nói. Đơn giản là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đa phần bộ phận người dân. Cho nên, để tăng giá trị bất động sản thì phải nắm bắt được nhu cầu và đáp ứng để tạo ra sức hút riêng biệt để thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học. Vì thế nên việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường.

Tương tự, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì hiện nay, giới “cò” đất có rất nhiều thủ đoạn để kích “sóng ảo”, đẩy “sóng” nhằm tăng giá bán lên cao một cách bất hợp lý. Bản chất mọi hiện tượng sốt đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương hoặc dựa theo các dự án bất động sản lớn, mới quy hoạch.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói rằng, nghiên cứu của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam đã chỉ ra, đất chỉ có giá trị khi khu vực đó có quy hoạch chi tiết, có sự phát triển nhanh về cơ sở hạ tầng. Trong khi đó, các sân bay hiện tại từ Bắc vào Nam hầu hết đều không có các khu dân cư liền kề, ngoại trừ sân bay Tân Sơn Nhất, nên giá trị đất sẽ khó tăng giá.