Giá đất tăng dựng đứng, căn hộ giá 20 triệu đồng/m2 hoàn toàn biến mất

Theo báo cáo về thị trường BĐS thành phố HCM được Savills Việt Nam công bố, trong năm 2020 nguồn cung sơ cấp đạt mức thấp nhất trong 5 năm với hơn 25.300 căn được cung ứng ra thị trường, giảm mạnh 38% so với năm 2019.

Trong Q4/2020, lượng giao dịch đạt 8.600 căn, tăng 21% theo quý; và tỷ lệ hấp thụ đạt 77%. Giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng ở tất cả các hạng. Nhiều dự án ở Hạng A và B có giá bán tăng lên đến 9% theo quý, trong khi giá bán Hạng C có mức tăng thấp hơn, khoảng đến 4% theo quý. Tuy nhiên, nguồn cung Hạng C có giá dưới 1.000 USD/m2 trở nên khan hiếm do chi phí sử dụng đất tăng và hạn chế hỗ trợ từ chính phủ.  

Theo TS. Sử Ngọc Khương tính pháp lý là một trong những nguyên nhân chính khiến giá căn hộ ngày càng tăng cao

Tại Tọa đàm Triển vọng thị trường bất động sản 2021, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết: "Phải thẳng thắn thừa nhận những căn hộ có giá 20 triệu đồng/m2 tại TP HCM đã thuộc về lịch sử".

Lý giải về điều này, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng do các thủ tục pháp lý để thực hiện dự án kéo dài, nên ngày xưa cũng vị trí đó chủ đầu tư định giá 30 triệu đồng/m2 thì giờ giá tăng lên 50 triệu đồng/m2.

Theo Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam thì tính pháp lý là một trong những nguyên nhân chính khiến hai bất động sản đặt cạnh nhau, nhưng thường dự án xây dựng sau bao giờ cũng cao giá hơn dự án xây trước. Lý do không phải bởi căn hộ mới hơn, mà bởi chi phí để thực hiện dự án sau sẽ lớn hơn chi phí thực hiện dự án trước.

Theo đó, dự án càng kéo dài, khó khăn càng nhiều thì giá bán càng được đẩy lên. Ông Khương lấy ví dụ một dự án dự kiến triển khai trong 2 năm với giá bán 25 đến 30 triệu đồng/m2, nhưng do những vướng mắc, phải 5 năm sau mới có thể triển khai thì lúc này dự án từ bình dân trở thành dự án trung cấp và cao cấp bởi thời điểm này không thể bán rẻ hơn chi phí đầu tư.

Với thu nhập bình quân đầu người của cả nước khoảng 3.500 USD, thì để mua một căn hộ khoảng 2,5 tỷ đồng tại TP HCM thì một cặp vợ chồng tốt nghiệp đại học xong phải tiết kiệm trong 10 năm. Đây trở thành một khó khăn rất lớn với nhiều người muốn tìm nơi an cư tại TP HCM hiện nay.

Trước đó, báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản Quý IV/2020 và cả năm 2020 của Bộ Xây dựng cũng cho biết: "Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở hiện chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân".

Trong khi đó, bàn về câu chuyện phân cấp căn hộ trung cấp, cao cấp, hạng sang hiện nay, ông Khương cho biết thị trường Việt Nam thực sự không có một định nghĩa nào phản ánh đúng giá trị.

Ông Khương lấy ví dụ: "Có một chung cư bán căn hộ giá 35 triệu đồng/m2, thay vì sơn tường không thì họ ốp đá lên, mức giá nâng lên 40 triệu đồng/m2, thậm chí nâng lên 50 - 70 triệu đồng/m2 và rồi chung cư này được phong là cao cấp".

Theo ông, "Một tài sản được coi là cao cấp hay hạng sang, có nhiều yếu tố. Trong đó, có yếu tố tiện ích xã hội, nhu cầu, và đặc biệt là mang tính phong cách sống, tính thể hiện". Ông cung cho biết tại TPHCM, chừng 15 - 20 năm trước, ở quận 7, có một dự án chỉ tung ra 99 căn và khi gọi tên dự án đó người ta đã biết mình ở đẳng cấp nào.

"Bởi nó có những giá trị đặc thù riêng liên quan đến việc được gọi là sang hoặc siêu sang, và người ta sẵn sàng bỏ vào cả triệu USD mua một căn hộ", vị Giám đốc cấp cao của Savills nhấn mạnh.