TP.HCM: Đề xuất giải pháp xử lý nhiều dự án xen cài đất công

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM kiến nghị một số giải pháp nhằm sớm giải quyết các vướng mắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý. 

Theo HoREA, việc quy định doanh nghiệp có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như hiện nay đã dẫn đến ách tắc, do hầu hết các dự án đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm (ngõ, ngách) thuộc nhà nước quản lý.

 HoREA vừa đưa phương án xử lý quỹ đất hỗn hợp xen cài trong dự án nhà ở thương mại do Nhà nước quản lý.

Trong khi đó, các cơ quan quản lý đang lúng túng trong việc xử lý quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở. Việc phân loại quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại cũng đang có những vướng mắc.

Đây là vướng mắc cần được sớm giải quyết để khai thông ách tắc của các dự án nhà ở thương mại.

Cũng theo HoREA, phần lớn quỹ đất này thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác trong dự án, không thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập, nên không thể thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Ngoài ra, một số thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có diện tích đủ lớn, có thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập, nên có thể thực hiện đấu giá lựa chọn chủ đầu tư.

Trước thực trạng này, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đã đề xuất 3 phương án để giải quyết.

Phương án thứ nhất, căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA kiến nghị UBND TP cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2 được đưa ra dựa trên ý kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (Nếu tổ chức đấu giá thì "nhà đầu tư" đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư). Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Phương án 3, HoREA kiến nghị UBND TP trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỉ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn.

Theo đó, doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn, để nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

HoREA cho rằng phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay. Trong đó, Hiệp hội nhấn mạnh phương án 2 "rất có lợi cho nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây".

Trong khi đó, phương án 3 chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.