Siết tín dụng, dòng vốn vẫn chảy mạnh vào bất động sản

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng đổ vào bất động sản (BĐS) cả nước trong 8 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018 (cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chỉ tăng 8,5%), chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế.

Tín dụng vẫn “đổ” vào bất động sản

Cụ thể, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 32,7% dư nợ, tăng 5,5%; tín dụng cho mục đích sử dụng chiếm 68,3% dư nợ, tăng 19,6%. Tín dụng tiêu dùng cũng chiếm 20,68% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 13,92%. Trong đó, liên quan bất động sản (mua, thuê, thuê mua, xây dựng sửa chữa nhà ở…) chiếm 59,4% dư nợ cho vay tiêu dùng, tăng 19,51%.

Tín dụng vẫn chảy mạnh vào bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2019 (Ảnh: IT)

Tuy nhiên, theo các chuyên gia tài chính, trên thực tế là các doanh nghiệp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng khá, với 2.236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, chỉ tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng), chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng, điều này cho thấy thực tế là các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khoảng 128.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về tín dụng.

TS - Luật sư Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính - ngân hàng lại cho rằng, con số 1,5 triệu tỷ đồng ‘chảy’ vào lĩnh vực bất động sản mà NHNN công bố là chính xác, vì họ có số liệu cụ thể. Việc NHNN siết tín dụng bất động sản là tốt, vì hơn 70% dòng vốn của hệ thống ngân hàng là dòng vốn ngắn hạn, nên nếu như dòng vốn đó cứ chảy vào thị trường bất động sản, kể cả các doanh nghiệp theo hình thức vốn ngắn hạn và cho vay trung hạn sẽ ảnh hưởng tới rủi ro về kỳ hạn, rủi ro lãi suất… Tuy nhiên, các ngân hàng chỉ siết với những doanh nghiệp làm ăn chưa tốt, dự án chưa đảm bảo, dòng tiền kém quá… còn lại với những doanh nghiệp làm ăn tốt thì họ vẫn có thể tiếp cận được dòng vốn từ các ngân hàng.

“Con số tín dụng đổ vào bất động sản tính đến hết tháng 8/2019 đạt 1,5 triệu tỷ đồng là do cách tính mới của cơ quan quản lý (gộp tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS với tín dụng tiêu dùng - chủ yếu cho vay mua, sửa nhà…). Tuy nhiên, về lâu dài, cơ quan quản lý nên tách tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản với tín dụng tiêu dùng để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường”, ông Tín chia sẻ.

Cần nghĩ thoáng hơn với kênh huy động trái phiếu

Theo các chuyên gia kinh tế, tuy tín dụng bất động sản trực tiếp tăng chậm lại, song tổng nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản trong 3 quý đầu năm nay vẫn tăng. Nguyên nhân là từ nhiều nguồn FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu… Trong đó, kênh phát hành trái phiếu đang được xem là khá tốt để huy động vốn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh bị “siết’ tín dụng.

Cụ thể, tính tới đầu tháng 9/2019, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 37.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Có tới 41% doanh nghiệp bất động sản trên thị trường (44/108 doanh nghiệp) đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp.

Về vấn đề này, ông Bùi Quang Tín cho rằng, cách thức mà các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang phát hành trái phiếu cũng là một cách để họ tiếp cận nguồn vốn mới. Ngoài ra thì họ còn có thể phát hành các cổ phiếu, cũng như có thể huy động vốn thông qua FDI, thông qua các hình thức sáp nhập và mua lại (M&A)…  Và điều đó hoàn toàn phù hợp với thị trường hiện nay.

“Thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay là một thời điểm thuận lợi để thị trường tài chính phát triển. Và đây cũng chính là một kênh huy động vốn rất tốt không chỉ là bây giờ mà còn trong thời gian tới. Bởi nguồn vốn này chính là điểm tựa mới cho các doanh nghiệp bất động sản để có nguồn vốn trung, dài hạn chứ không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng”, ông Tín nói.

Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng Khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), cho rằng: Khi các giao dịch trái phiếu bắt đầu nhộn nhịp, thì nhiều lời chỉ trích đã xuất hiện như DN phát hành trái phiếu để đảo nợ, ngân hàng mua trái phiếu để lách các rào cản về cho vay của NHNN... Thế nhưng, thử đặt câu hỏi là liệu câu chuyện tăng trưởng tín dụng thấp và các giao dịch trái phiếu DN bỗng trở nên sôi động có liên quan với nhau hay không?

“Lịch sử đã cho thấy, bất kỳ thị trường nào mới hình thành và phát triển đều trải qua một thời kỳ “khởi nghiệp” với những va vấp, bất cập và thậm chí là khuyết tật. Nhưng dưới góc độ kinh tế, đơn thuần người ta sẽ xem tất cả những điều đó gộp chung là chi phí cho việc phát triển thị trường. Cũng ví như chính cơ thể con người chúng ta trước khi trưởng thành đều phải trải qua những cơn đau, cả thể xác lẫn tinh thần của tuổi dậy thì…”, ông Bảo ví von.