Lao động trẻ “đỏ mắt” tìm nhà… vừa túi tiền

Theo các chuyên gia lĩnh vực bất động sản, hầu hết nhu cầu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ một đến hai phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được vay trả góp tối thiểu 15 - 20 năm… là những từ khóa được người lao động trẻ tìm kiếm nhiều nhất. Tuy nhiên, phân khúc này hiện đang rất hiếm.

Căn hộ mini có gác lửng với mức giá 700-800 triệu/ căn đang là lựa chọn của nhiều người trẻ, gia đình nhỏ (Ảnh: Q.H)

Giá chung cư cao gấp 20 - 25 lần thu nhập bình quân

Thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, toàn thành phố có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (khoảng 1,5 triệu người). Trong đó, khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở, 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ có nhu cầu mua, thuê nhà ở xã hội. Ngoài ra, còn hơn 20.000 hộ sống trên và ven kênh rạch; 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, nâng cấp hoặc tái định cư. Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu mua nhà ở thương mại vừa túi tiền hoặc thuê mua nhà ở xã hội trả góp 15 năm, hoặc thuê nhà giá rẻ, nhưng trên thực tế, thu nhập của họ lại quá thấp so với giá nhà.

Cụ thể, giá chung cư tại TP.HCM đang cao gấp từ 20-25 lần so với thu nhập bình quân (thu nhập bình quân của người TP.HCM năm 2018 là khoảng 6.000 USD/năm, tương đương khoảng 140 triệu đồng/năm), trong khi đó, giá căn hộ chung cư phổ biến ở mức 3-4 tỷ đồng/căn.

“Ở các nước phát triển, giá nhà chỉ gấp từ 5-7 lần thu nhập bình quân. Trong khi đó, tại TP.HCM giá chung cư đang cao gấp 20-25 lần, do đó, các bạn trẻ mới kết hôn, hoặc bắt đầu đi làm, công nhân trong các khu công nghiệp… (từ 25-35 tuổi) là những đối tượng rất khó khăn để sở hữu nhà nếu chỉ dựa vào mức thu nhập như hiện tại. Còn nếu chấp nhận vay tiền để mua nhà, các bạn trẻ phải dành đến 40-50% thu nhập hàng tháng, thậm chí là hơn nữa, để chi trả nếu mua nhà. Mức chi phí này cao hơn mức bình quân 20-30% của thế giới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá.

Trong khi đó, thống kê của một số công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, phân khúc căn hộ bình dân ngày càng ít trên thị trường. Theo một báo cáo mới đây của DKRA, nếu như năm 2016, phân khúc căn hộ bình dân chiếm 30%, tăng 8% vào năm 2017 thì tới 2018 chỉ còn 17% và thu hẹp chỉ còn 5% nửa đầu 2019. Ngược lại, căn hộ hạng sang, cao cấp đang mở rộng, tăng từ 5% năm 2018 lên 17% trong nửa đầu năm 2019.

Khó khăn hơn, theo đánh giá của HoREA, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM trong tương lai rất hạn chế. Nguyên nhân là vì 74% tổng số dự án là những dự án có đất hỗn hợp, quy mô lớn, nằm tại các quận vùng ven và huyện ngoại thành (nguồn cung chủ yếu nhà ở bình dân). Các dự án này bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà DN đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước trực tiếp quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Theo quy định, phần diện tích này phải đấu giá theo giá thị trường. Do đó, đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng, có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư.  

Vì sao khó?

Nói về khó khăn của việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, trong văn bản gửi Bộ Xây dựng báo cáo tình hình sử dụng quỹ đất đô thị dành để phát triển nhà ở xã hội, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ năm 2014 đến nay, trên địa bàn TP đã có 41 dự án Nhà ở xã hội với quy mô lên tới 41.414 căn hộ, tổng diện tích đất hơn 133 ha được phê duyệt. Tuy nhiên, hiện mới chỉ có 14 dự án với số lượng 8.419 căn hộ được nhà đầu tư hoàn thành; 9 dự án đang trong giai đoạn xây dựng với quy mô 7.581 căn hộ và còn đến 18 dự án, quy mô lên đến 25.414 căn hộ đang trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư.

Ngoài ra, trong 5 năm qua, Thành phố đã cấp chủ trương đầu tư cho 35 dự án nhà ở thương mại, các dự án này đều dành 20% quỹ đất để làm Nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay, mới chỉ có 4 dự án hoàn thành phần xây dựng với quy mô 4.967 căn hộ, 1 dự án với quy mô 1.210 căn hộ đang được hoàn thành.

Nguyên nhân dẫn sự phát triển chậm trễ của nhà ở xã hội, theo Sở Xây dựng TP, là do các dự án nhà ở thương mại quy mô sử dụng đất trên 10 ha, dù đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhưng một số chủ đầu tư chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên chưa triển khai đầu tư xây nhà ở xã hội.

Đối với các dự án có quy mô sử dụng dưới 10 ha, hầu hết chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền (20% tiền sử dụng đất), số tiền này được chủ đầu tư nộp vào Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn. Đặc biệt, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án, các đối tượng được hưởng chính sách vay mua nhà chưa ổn định, chưa kể nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng cũng chưa được bố trí.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ, bên cạnh đó là những vướng mắc trong chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa được tháo gỡ. Trong đó, chính sách tín dụng dành cho nhà ở xã hội hiện nay là một trong những rào cản khiến cho nhà ở xã hội chưa phát triển mạnh.

“Kể từ khi gói vay 30.000 tỷ đồng kết thúc, cả doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội và người mua đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn vốn vay mới”, ông Châu đánh giá.