Nợ chồng nợ chất vì vay ngân hàng đầu tư bất động sản

Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh,… là một trong những điểm nóng được nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” mạnh trong thời gian qua.

Đất nền Đà Nẵng từng là một trong những điểm nóng được nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” mạnh trong thời gian qua

Năm 2018, Đà Nẵng và một số huyện giáp ranh thuộc tỉnh Quảng Nam, bước vào “cơn sốt” đất chưa từng có, nhất là phân khúc đất nền. Thời điểm cuối năm 2018 đầu 2019, giá đất nền, đất thổ cư tại khu vực này tăng chóng mặt, có nơi tăng gấp 3-4 lần so với trước. Nhiều nhà đầu tư cá nhân đổ về đây, ào ào chi hàng chục tỷ đồng tìm mua những mảnh đất được cho là gần những dự án lớn sắp khởi công, sau đó bán nhanh kiếm lời.

Đỉnh điểm là thời điểm sau Tết nguyên đán Kỷ Hợi - thời điểm phong trào “lướt sóng” tăng mạnh với nhiều nhà đầu tư nhỏ đổ về, mua lại của những nhà đầu tư trước đây, với niềm tin giá đất tiếp tục tăng, cơ hội vẫn còn.

Không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ, mua vào không kịp xả hàng, giờ đối mặt với thua lỗ, mất vốn, nợ nần.

Khốn khó nhất là những người phải vay vốn để đầu tư, nay buộc phải chấp nhận bán lỗ “xả hàng” vì không gánh nổi tiền lãi. Tuy nhiên, muốn bán cũng không dễ. Khi giá xuống thì nhiều người lại không dám mua, sợ còn xuống nữa.

Chị Trần Thị Phương Minh (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết, hiện nay vợ chồng chị còn 2 lô đất, mỗi lô 100 m2 tại Hòa Tiến - Hòa Vang, trước đây mua gần 1 tỷ đồng/lô, nhưng 5 tháng nay rất ít khách giao dịch.

“Tôi muốn bán để trả một khoản vay 500 triệu đồng của ngân hàng nhưng không bán được dù chấp nhận bán bằng 2/3 giá mua” – chị Minh cho biết.

Tương tự, mặc dù đã được cảnh báo là thuộc “đội quân” những người mua cuối cùng, nhưng anh Nguyễn Huy Cương ở Hoàng Hoa Thám, Hà Nội, vẫn tin rằng thị trường bất động sản tại Đà Nẵng còn đi lên khoảng 4 năm nữa. Ai ngờ, giá đất hạ nhiệt nhanh quá, trở tay không kịp.

“Tôi đang lo bán nhanh một lô đất 400m2 để cắt lỗ, trả khoản vay 1,8 tỷ đồng từ ngân hàng. Ngày nào còn chưa bán được tôi còn đau đầu”, anh Cương than thở.

Cũng bị cuốn theo giấc mơ làm giàu nhanh từ đất, thời điểm Phú Quốc lên “cơn sốt” đất đầu năm 2018, anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư Hà Nội bỏ ra 3 tỷ đồng mua 1 công đất (1.000m2) ở xã Cửa Dương với hi vọng sẽ đẩy được hàng với giá 6-8 tỷ trong vòng 1- 2 tháng. Tuy nhiên, chưa kịp đẩy hàng thì thị trường “đóng băng”. Gần một năm nay, anh rao bán công đất trên bằng giá mua vào hoặc chịu lỗ 10-15% nhưng cũng không ai đoái hoài. Hiện anh Tuấn đang phải chịu áp lực rất lớn bởi tiền đổ vào đất chủ yếu là tiền vay ngân hàng.

“Lời không thấy đâu mà tháng nào cũng phải còng lưng trả lãi ngân hàng. Khoản nợ gần 3 tỷ đồng vẫn còn treo lơ lửng trên đầu, không biết khi nào mới có thể trả nổi. Cũng vì khoản nợ ngân hàng này mà vợ chồng tôi suốt ngày to tiếng với nhau. Vợ con tôi hiện đã bỏ về nhà ngoại ở. Chỉ vì ham làm giàu nhanh mà giờ tôi trở thành con nợ lớn, gia đình đứng bên bờ vực tan vỡ”, anh Tuấn chua chát nói.

Đặc biệt, mới đây, tại Đà Nẵng, chủ đầu tư dự án Cocobay chính thức thừa nhận khó khăn về dòng tiền, chấm dứt việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm đã ký với khách hàng mua những căn condotel tại đây. Nhiều người đang rất lo lắng, bởi họ đã vay hàng trăm triệu từ ngân hàng để mua condotel và trông chờ nhà đầu tư trả lãi 12%/năm để có tiền trả nợ. Không được nhận lãi đồng nghĩa không có tiền, nguy cơ số tài sản đó thuộc về các ngân hàng là hiện hữu.

Đó chỉ là những ví dụ điển hình trong rất nhiều trường hợp bị "vỡ trận" về tài chính khi liều lĩnh vay tiền ngân hàng để đầu tư nhà đất.

Không những thế, thông tin thị trường bất động sản bị siết tín dụng từ 2020 càng khiến nhiều người lo lắng. Bởi, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Mức giảm sẽ còn 40%-37%-34%-30% theo lộ trình từ 1/1/2020 đến 1/10/2022. Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro với kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Điều này khiến cho việc vay vốn của các DN bất động sản và của cả cá nhân vay tiền để mua nhà, đất hay sửa chữa nhà cửa, bị siết chặt, thanh khoản trên thị trường chắc chắn sẽ giảm.

Phân tích về thực trạng trên, một số chuyên gia cho rằng một trong những sai lầm của nhà đầu tư trong việc đầu tư đất nền đó là vay tiền để đầu tư, mua xong và kỳ vọng trong vòng 1-2 tháng hay 6 tháng, 1 năm bán đất đi để thu lợi nhuận.

Theo chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín, mức lãi suất các nhà đầu tư phải trả cho nguồn vốn đầu tư bất động sản là rất lớn. Do vậy, khách hàng chỉ nên vay 30 – 50% nhu cầu vốn từ ngân hàng. Trong trường hợp vay trên 50% nhu cầu vốn, tổng thu nhập của gia đình phải đủ mạnh.

Trước khi vay vốn, người vay nên tính toán thu nhập để đảm bảo số tiền lãi và gốc phải trả ngân hàng mỗi tháng không vượt quá 50% thu nhập ổn định. Nếu vay quá 50% nhu cầu vốn, người vay rất dễ bị rơi vào khủng hoảng tài chính trong quá trình trả nợ sau này. Đặc biệt đối với các trường hợp nhà đầu tư ôm một lúc nhiều lô đất nhưng không dễ ra hàng nhanh chóng.

Trong trường hợp muốn “chớp thời cơ” mua được mảnh đất có tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai mà chưa có tài chính tích lũy, nếu có thể nên vay của người thân, bạn bè để không phải chịu lãi suất.