Hà Nội đề xuất tăng 15% giá đất: Có hợp lý?
Nói về tác động từ việc tăng giá đất lần này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc Hà Nội đề xuất tăng 15% giá đất từ năm 2020 cũng sẽ có đôi chút ảnh hưởng về tâm lý và mức giá đầu vào trong hoạt động đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản, có thể tác động tới mức giá sản phẩm bất động sản trên thị trường trước bối cảnh thị trường đang có những khó khăn nhất định trong việc tiêu thụ.
Các chuyên gia cho rằng thành phố nên có những điều chỉnh chính xác hơn ở các khu vực khác nhau
Song, cũng giống như các chính sách khác, việc tăng giá đất không nên có sự thay đổi đột biến quá mức, vì đôi khi sẽ dẫn tới các ảnh hưởng tiêu cực. Việc này cũng tương tự như động thái thắt chặt tín dụng đối với bất động sản, cần phải có lộ trình giảm từ từ.
“Tôi cho rằng, để đưa ra đề xuất tăng giá đất 15% thay cho 30% như trước đó, chắc chắn thành phố và các cơ quan quản lý cũng đã có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng, tránh để xảy ra hiện tượng “sốc” cho thị trường” – ông Đính nhận định.
Theo ông Đính, việc đẩy giá ở thị trường Hà Nội nếu tăng cao nữa sẽ khó khăn cho thị trường trong việc tiêu thụ, có thể tác động làm giảm giao dịch.
Tuy nhiên, với mức đề xuất tăng 15% của UNBD TP ảnh hưởng đó không quá lớn, bởi theo ông Đính, thứ nhất thực tế việc đánh giá tiền sử dụng đất, tiền thuế đất thì một số luật về đất hiện nay đã có quy định. Nếu theo luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Phần lớn với các dự án bất động sản, hiếm có dự án nào dưới 30 tỷ, cho nên mức độ ảnh hưởng sẽ không lớn.
Thứ hai, việc điều chỉnh tăng giá đất cũng là việc cần thiết phải làm vì khung giá đất hiện nay theo chu kỳ 5 năm, nên đến hẹn, việc điều chỉnh là tất yếu. Nếu như trong dự thảo, Hà Nội đề xuất mức tăng 30% là quá lớn, nay điều chỉnh giảm còn 15% - nghĩa là có tăng nhưng hợp lý.
“Tôi cũng muốn nói thêm, Thành phố nên có những điều chỉnh chính xác hơn ở các khu vực khác nhau, đặc biệt cần có quan điểm khuyến khích đầu tư hay hạn chế đầu tư thông qua mức thuế sẽ hiệu quả hơn” – ông Đính cho biết đồng thời nêu ví dụ.
Theo đó, nếu xây dựng dự án nhà ở trong nội thành sẽ áp dụng mức thuế cao nhất, không phải là 15% - 30% mà có thể là 50% thậm chí 100%. Từ đó, khiến các chủ đầu tư nếu có ý định xây dựng sẽ phải cân nhắc và tính toán đến giá thành đầu ra với mức giá rất cao, và khi đó chỉ những người thực sự có đủ điều kiện mới có thể chấp nhận lựa chọn, nhằm góp phần hạn chế tăng mật độ xây dựng mới trong nội đô; ngược lại, những vùng khác cần khuyến khích phát triển thì mức thuế có thể điều chỉnh ở mức độ thấp hơn, hợp lý hơn,… như vậy sẽ đảm bảo tính hiệu quả về quản lý nhà nước trong việc phát triển dự án theo đúng mục tiêu, nhu cầu của thành phố cũng như vấn đề quản lý hạ tầng của đô thị.
Tương tự, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho rằng thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên, theo bà Linh, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Đồng thời, làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
“Việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước lần này cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều”, bà Linh phân tích.
Cũng theo bà Linh, giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó bà Linh đề xuất, về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. “Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường", bà Linh đề xuất.
Nhằm tránh tác động lớn đến các hoạt động của doanh nghiệp và người dân, UBND TP Hà Nội thống nhất chỉ đề xuất...