Vẫn còn lúng túng gỡ khó cho thị trường condotel

Ba “rào cản” của condotel

Tại Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường condotel" diễn ra sáng nay (14/12), ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, loại hình căn hộ nghỉ dưỡng condotel xuất hiện nhiều năm trên thị trường, những nơi sôi động nhất là Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Condotel là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất trong giai đoạn 2016 - 2018, đáp ứng nhu cầu thị trường, tạo nhiều cơ sở hạ tầng lưu trú có chất lượng cao, góp phần tăng trưởng kinh tế và chiến lược phát triển du lịch của quốc gia. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay, condotel đang có dấu hiệu chững lại.

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Theo đó, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra 3 nguyên nhân khiến thị trường condotel chững lại. Thứ nhất, đây là sản phẩm lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy định quy hoạch, sở hữu, chuyển nhượng, quản lý vận hành. Trong đó, quyền sở hữu nổi lên hàng đầu, người mua muốn được cấp sổ đổ vĩnh viễn trong khi condotel đang bị chi phối bởi 2 luật: Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Người mua đang băn khoăn lo lắng, chủ đầu tư không biết vận dụng theo luật nào còn cơ quan quản lý nhà nước lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và kiểm soát phát triển loại hình condotel.

Thứ hai, thoả thuận giữa người mua và người bán trên thoả thuận lợi nhuận rất cao khoảng 8 - 10%, thậm chí 12%. Đây là lãi suất không thực tế, và không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện cam kết này. Do đó dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp khất nợ, trả chậm, cá biệt có doanh nghiệp không trả gây bức xúc cho người dân.

Thứ ba, để gỡ bí, có địa phương lách luật, gọi condotel xây dựng trên đất ở là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Việc này đồng nghĩa với việc nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh lại đất ở với mục đích để cấp sổ đỏ cho người dân. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa quản lý được. Hệ luỵ có thể phá vỡ quy hoạch dẫn đến những bất ổn trong xã hội.

Cần đảm bảo về pháp lý...

Cũng tại Diễn đàn này, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường cho biết, vấn đề vốn cho phát triển phân khúc bất động sản du lịch đã tốt hơn rất nhiều, các nhà đầu tư thứ cấp từ dân đã đưa vốn của mình vào mua các đơn vị bất động sản du lịch từ các dự án đầu tư. Điều kiện để phân khúc này phát triển ổn định cần tới: Sự bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất dài hạn cho các nhà đầu tư thứ cấp; Sự dễ dàng vay vốn tín dụng của các nhà đầu tư thứ cấp.

GS. Đặng Hùng Võ

Ông Võ cho biết, Luật Đất đai nước ta kể từ 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ.

Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở. Khung pháp luật này vẫn đang hiện hành trong hệ thống pháp luật đất đai dựa trên Luật Đất đai 2013.

Vì vậy, khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật.

Về cấu trúc không gian nhà, dạng thức bất động sản mới này cũng không có gì mới: Hoặc là chung cư hoặc là nhà riêng lẻ.

Một cái gọi là condotel cũng có thể coi là một chung cư hay một khách sạn gồm toàn căn hộ (apartment). Một shophouse cũng chỉ là một nhà liền kề trên một dẫy phố, một shopvilla cũng chỉ là một biệt thự, v.v. Tất cả đều không có gì mới...

Trên thực tế, có hai luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Một là, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; Hai là, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.

Cả hai luồng ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: Một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ. 

Như vậy, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.

Tất nhiên, ông Võ cũng đưa ra lưu ý rằng khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền.

“Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, ông Võ nhấn mạnh.