Vì sao nhà ở xã hội vẫn giẫm chân tại chỗ?

Theo Horea, chương trình phát triển nhà ở xã hội chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản do thiếu tính hấp dẫn, cơ chế chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội còn rườm rà, qua nhiều tầng nấc, dự án phải được kiểm toán, một số chi phí thực của doanh nghiệp đã bỏ ra nhưng không được tính đủ.

Ví dụ: dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền (quận 2) của Công ty Thủ Thiêm có khoảng 1.900 m2 đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá đất theo bảng giá đất của Thành phố tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m2, giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m2của năm 2004 để tính giá thành dự án nhà ở xã hội thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư và khó động viên chủ đầu tư tiếp tục tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính khoảng 10%, do vậy lợi nhuận thực nhận của doanh nghiệp thực tế thấp hơn, thậm chí có trường hợp bị lỗ.

Việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội thủ tục rất nhiêu khê, qua nhiều bộ, ngành... Chưa kể, một số doanh nghiệp đã được duyệt dự án nhà ở xã hội nhưng chưa triển khai, có doanh nghiệp như Công ty CP 584 xin rút dự án Trịnh Đình Trọng, quận Tân Phú ra khỏi chương trình nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp tham gia đã khó, các cá nhân mua nhà ở thương mại (có giá dưới 1,05 tỉ đồng/căn hộ) cũng không dễ dàng. Các đối tượng này rất khó tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng do trước đây Bộ Xây dựng quy định phải chứng minh thu nhập và phải thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị.

“Vừa qua, Bộ Xây dựng đã cho phép người thu nhập thấp không cần phải chứng minh thu nhập khi mua nhà ở thương mại nhưng đối tượng mua nhà ở xã hội thì vẫn phải chứng minh thu nhập theo quy định của Nghị định 188/2013/NĐ-CP nên vẫn khó tiếp cận. Thực tế, hiện nay. gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng chỉ có hiệu lực giải ngân trong thời hạn 36 tháng (3 năm) chỉ giải ngân đến nay mới đạt được trên 26% là quá chậm” - báo cáo của Horea nhận định.

Dự án nhà ở xã hội HQC Plaza (đại lộ Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh, TP HCM)

Trên cơ sở đó, Horea đề xuất TP HCM cần có cơ chế chính sách để xã hội hóa, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, Chính phủ sớm ban hành Nghị định thay thế Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20-11-2013 về phát triển nhà ở xã hội để thực hiện Luật Nhà ở 2014.

Đặc biệt, cần xác định nguồn vốn tín dụng dài hạn, ổn định (cách tạo lập nguồn vốn tín dụng này cũng nên tương tự gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng hiện nay) để thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, cần có cơ quan điều phối cấp quốc gia như mô hình "Tổng cục phát triển nhà ở xã hội" để quản lý và thực hiện hiệu quả chương trình này.

Ngoài ra, do nguồn ngân sách có hạn, Horea đề nghị ngân sách nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư cho 2 chương trình nhà ở xã hội cụ thể là chương trình nhà ở xã hội cho thuê và chương trình nhà ở xã hội thuê mua (bán trả góp dài hạn). Đối với loại nhà ở xã hội xây xong rồi bán thu tiền ngay thì nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các doanh nghiệp, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa.

“Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Do đó, nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp... vẫn còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị và có thể xem đây là loại hình nhà ở xã hội theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất” -  báo nêu rõ.

Về gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỉ đồng, Horea đã đề nghị Chính phủ, các bộ ngành cho gia hạn thời hạn giải ngân lên ít nhất 60 tháng (5 năm) đến hết ngày 31-5-2018. Đồng thời hạ lãi suất cho vay xuống 4% - 4,5%/năm áp dụng cho năm 2016 đối với nhà ở thương mại có giá bán dưới 1,05 tỉ đồng và 3% - 3,5%/năm đối với nhà ở xã hội thay cho mức 5%/năm như hiện nay để phù hợp với thu nhập phổ biến của các đối tượng và thực tế tình hình kiểm soát lạm phát của Nhà nước.

Hiệp hội cũng kiến nghị tăng thời hạn cho vay đối với nhà ở xã hội lên 20 năm để phù hợp khả năng tài chính của người mua nhà và thông lệ quốc tế. Đồng thời, kiến nghị ân hạn 3 năm đầu người tiêu dùng chưa phải trả lãi vay và nợ gốc; Bổ sung đối tượng: các cặp vợ chồng mới kết hôn; người mới mua căn nhà đầu tiên; người lao động ngoại tỉnh chưa có hộ khẩu thường trú cũng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng;

Cuối cùng, Horea đề nghị cho phép đối tượng mua nhà ở xã hội không phải chứng minh thu nhập vì trên thực tế người mua đã dùng chính căn hộ này để thế chấp. Dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư bán cho người tiêu dùng vẫn phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng theo điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản.