Thuê đất nông nghiệp phải có điều kiện gì?

PV đã có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thị Bích Hảo (Công ty Luật Đức An, Hà Nội) xung quanh vấn đề này. Luật sư Hảo cho biết:

Đất nông nghiệp là tài sản quý giá, là nguồn lực quyết định để người nông dân tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Do đó việc thuê và cho thuê đất nông nghiệp có ảnh hưởng lớn đến xã hội. Quy định về  thuê và cho thuê đất nông nghiệp nằm trong quy định chung về thuê và cho thuê đất tại Luật Đất đai. Tuy nhiên trong những quy định này thì việc thuê và cho thuê đất nông nghiệp được luôn được thể hiện chi tiết.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo (Công ty Luật Đức An, Hà Nội).

Cụ thể ai được thuê thuê đất nông nghiệp?

Như đã nói trên, việc thuê đất nông nghiệp hay các loại đất khác đều phải tuân thủ những quy định chung được quy định tại Luật Đất đai. Theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai thì đối tượng được thuê đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức kinh tế (sau đây gọi chung là người thuê đất)… Tuy nhiên họ chỉ được thuê đất trong các trường hợp sau (Điều 56):

- Hộ gia đình, cá nhân: Sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

Thông tin chi tiết về việc cho thuê đất được hướng dẫn tại Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, để nắm được cụ thể, các bạn nghiên cứu điều luật này.

Để được thuê đất nông nghiệp cần phải có điều kiện gì, thưa bà?

Không chỉ thuê đất nông nghiệp mà ngay cả khi thuê các loại đất khác thì người được Nhà nước cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 58, Luật Đất đai, đó là:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Đặc biệt đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho thuê đất khi có một trong các văn bản sau đây:

-  Văn bản chấp thuận của Thủ tướng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

-  Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Để biết thông tin chi tiết về điều kiện được thuê đất, các bạn nghiên cứu Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Các bạn lưu ý: Khi chuyển  mục đích sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật và phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Điều 57, Luật Đất đai). Đặc biệt đối với đất nông nghiệp thì quy định này càng chặt chẽ hơn, cho dù việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn nằm trong nhóm đất nông nghiệp nhưng vẫn phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trong các trường hợp sau:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Nông dân có quyền được cho thuê đất theo quy định của pháp luật (trong ảnh, nông dân huyện Vĩnh Tường, Vĩnh Phúc gom đất trồng cây màu về vụ đông).

Người thuê đất có quyền và nghĩa vụ gì?

Quyền, nghĩa vụ của người thuê đất không tách rời quyền, nghĩa vụ của  người sử dụng đất nói chung. Bởi vậy Luật Đất đai đã dành hẳn 1 chương với 29 điều (Chương XI, từ điều 166 đến Điều 194) để quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền, nghĩa vụ của người thuê đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức… Mỗi đối tượng thuê thì có những quy định tương ứng. Trong phạm vi bài viết này chúng tôi không thể nói hết được quyền, nghĩa vụ đó, mà chỉ nêu một cách khái quát:

- Về quyền: Người thuê đất có quyền chung của người sử dụng đất, quy định tại Điều 166, trong đó có quyền được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…khi thực hiện những quyền này phải tuân thủ những điều kiện quy định tại mục 5, Chương XI như người thuê đất muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi thì phải có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất…

+ Riêng đối với đất trồng lúa, pháp luật còn quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Để biết cụ thể trường hợp nào người sử dụng đất không được thực hiện quyền này, các bạn tham khảo Điều 191, Luật Đất đai.

- Về nghĩa vụ: Người sử dụng đất phải thực hiện quy định tại Điều 170, như sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; giao lại đất khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng...

Cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất?

Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại Điều 59, Luật Đất đai, theo đó cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất là UBND các cấp. Mỗi cấp khác nhau thì  quy định về đối tượng cho thuê, diện tích đất cho thuê cũng khác nhau.

HTX hoa Hà Duy Thưởng, xã Chiềng Xôm, TP Sơn La (Sơn La).

- UBND cấp tỉnh: Có thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- UBND cấp huyện có thẩm quyền cho thuê đất đối với: Hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND  dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

- UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Tuy nhiên đất cho thuê là đất sử dụng có thời hạn, và thời hạn này được quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó: Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá 50 năm; thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 5 năm…

Nhà nước có chính sách gì để khuyến khích, bảo vệ đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa?

Để bảo vệ phát triển đất nông nghiệp, Nhà nước có nhiều quy định ở những văn bản khác nhau.  Bên cạnh những chính sách ưu đãi về thuế, giống, tín dụng, đất đai, xây dựng cơ sở hạ tầng…nhằm khuyến khích tổ chức, hộ gia đình cá nhân sản xuất nông nghiệp và các doanh nghiệp đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, còn quy định những hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng đất, và có chế tài xử lý nghiêm khắc hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất. Ngoài xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định số: 102/2014/NĐ-CP ,  nếu gây hậu quả nghiêm trọng còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự

 Luật Đất đai dành  hẳn mục 2, Chương X với 14 điều quy định về chế độ sử dụng đất nông nghiệp, trong đó quy định rõ trách nhiệm của tổ chức, các nhân và chế độ sử dụng từng loại đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất rừng, đất làm muối…). Riêng với đất trồng lúa, bên cạnh việc quy định tại điều 134 Luật Đất đai, Nhà nước còn ban hành Nghị định 35/2015/NĐ-CP quy định rất chi tiết việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa, chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp,  trách nhiệm của người sử dụng đất trồng lúa và những chính sách hỗ trợ, bảo vệ phát triển đất trồng lúa. Theo đó người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm (Điều 6): Sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt;  sử dụng có hiệu quả, không bỏ đất hoang, không làm ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa.

Trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai đối với điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa…Bên cạnh đó ngân sách nhà nước hỗ trợ cho địa phương sản xuất lúa: 1.000.000 đồng/ha/năm đối với đất chuyên trồng lúa nước; 500.000 đồng/ha/năm đối với đất trồng lúa khác; hỗ trợ khai hoang, cải tạo đất trồng lúa:  10.000.000 đồng/ha đất trồng lúa, 5.000.000 đồng/ha đất chuyên trồng lúa nước được cải tạo từ đất trồng lúa nước một vụ hoặc đất trồng cây khác theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa…

Cảm ơn luật sư!