Siết tín dụng bất động sản: Thông tư 36 không phải là “tội đồ” duy nhất

Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 4.2016 vừa được Chính phủ ban hành đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) rà soát, sửa đổi Thông tư số 36  quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) phù hợp với điều kiện thực tế.

Câu chuyện còn bỏ ngỏ

Câu chuyện bắt đầu từ đầu tháng 2.2016, khi NHNN lấy ý kiến về Dự thảo sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36 với hai nội dung giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% và điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%.

Tuy nhiên, vấn đề này được đặt ra vào cuối nhiệm kỳ của nguyên Thống đốc Nguyễn Văn Bình nên vẫn còn để ngỏ việc quyết sửa ngay hay không. Thực tế, câu chuyện sửa Thông tư 36 theo hướng nào đến nay vẫn là vấn đề còn bỏ ngỏ.

Dù vậy, trước yêu cầu của Chính phủ, NHNN sẽ phải xem xét rất thận trọng và kỹ lưỡng về lộ trình, thời điểm, liều lượng và sẽ có công bố sớm để các doanh nghiệp, ngân hàng chuẩn bị.

Tuy nhiên, theo tính toán của NHNN, giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn bình quân của hệ thống các TCTD là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh) thì các TCTD vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên đến khoảng 540.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ này 40% theo quy định của dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36.

Điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn, theo đó tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các TCTD giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các TCTD vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%.

Như vậy, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản.

Nếu muốn siết, NHNN có rất nhiều cách

Tuy nhiên, câu chuyện vốn cho bất động sản không chỉ ở Thông tư 36 sửa đổi mà  nằm ở chính năng lực của từng ngân hàng. Mùa đại hội đồng cổ đông năm nay các ngân hàng ồ ạt xin cổ đông tăng vốn với lý do tỷ lệ an toàn vốn đang ở mức đáng quan ngại và buộc phải tăng thêm vốn điều lệ để cải thiện.

Nguyên nhân khiến tỷ lệ an toàn vốn của các ngân hàng sụt giảm nhanh là do phải thực hiện các chuẩn mực cao hơn của Basel II.

Với việc thực hiện theo các chuẩn mực của Basel II, tỷ lệ an toàn vốn của các “ông lớn” ngân hàng như Vietcombank, Vietinbank, BIDV và một số ngân hàng cổ phần khác bị ảnh hưởng.

Trong trường hợp này, dù có không điều chỉnh Thông tư 36 thì NHNN vẫn còn công cụ khác để nắn dòng tín dụng của các ngân hàng vào những ngành nghề được Chính phủ ưu tiên, hạn chế tín dụng chảy vào bất động sản khi nhận thấy tiềm ẩn rủi ro hoặc tăng trưởng quá nóng.

NHNN có thể thực hiện cơ chế “quota” tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng. Cách này đã được áp dụng từ năm 2010 đến nay và đánh giá định kỳ để điều chỉnh chỉ tiêu trong năm của từng TCTD.

Với việc cấp “quota” tín dụng dựa trên nhiều tiêu chí như nợ xấu, cơ cấu vốn ngắn hạn, dài hạn, thanh khoản, quản trị rủi ro, phân bổ tín dụng theo ngành nghề… Như vậy, nếu không sửa đổi Thông tư 36, NHNN vẫn có thể hạn chế vốn chảy vào bất động sản bằng việc thêm vào tiêu chí hạn chế tăng trưởng tín dụng nếu đổ vốn vào bất động sản quá nhiều.

Ngoài ra, với các chính sách khác như dự trữ bắt buộc, tái cấp vốn, những chính sách ưu tiên ngân hàng… cũng là công cụ để nhà điều hành “nắn” dòng vốn chảy vào bất động sản.