Dân cần “cơm bụi”, doanh nghiệp bán… “tôm hùm”

“Lệch pha” nguồn cung

Diễn biến thị trường địa ốc hơn hai tháng qua tại TP.HCM, gần như không có một dự án căn hộ phân khúc trung bình nào được ra mắt. Đặc biệt, căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng gần như vắng bóng. Thay vào đó là hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, biệt thự xuất hiện.

Nhiều dự án “trình làng” với những lời giới thiệu “có cánh” về tính đẳng cấp vượt trội với mức giá cao ngất ngưởng, vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu mua nhà để ở.

Cuộc đua bất động sản hạng sang còn lan đến phân khúc xa xỉ. Như  các dự án biệt thự tại khu Đông hiện vẫn im lìm vắng vẻ thì ngay lập tức, siêu dự án biệt thự khác lên đến 3.000 căn đã xuất hiện bên cạnh. Cùng lúc  một dự án hạng sang ở quận 2, mang  tên “Kim Cương” cũng trở lại ầm ĩ.

Chất lượng thực tế của những dự án hạng sang này chưa thể nói trước điều gì nhưng đã góp phần tạo lệch pha sang phân khúc BĐS cao cấp và nỗi lo về chênh lệch cung cầu khiến thị trường BĐS có thể rơi vào tình trạng khủng hoảng thừa.

Thị trường đang lạm phát căn hộ cao cấp, xa tầm với của người có nhu cầu mua để ở

Thống kê 34 dự án được Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn, tăng 1,8 lần; riêng căn hộ trung - cao cấp tăng đến 16%; căn hộ bình dân giảm 18,9% so cùng kỳ năm trước. Số liệu này chưa bao gồm các dự án đã xây dựng hoàn thiện rồi bán, các dự án đất nền, các dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn. “Nhiều chủ đầu tư xây dự án cao cấp, trong khi nhu cầu thực của người dân là căn hộ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng. Dường như nhiều chủ đầu tư đang bỏ qua người thực sự có nhu cầu mua nhà ở để hướng đến giới đầu cơ. Ngoài ra, việc sử dụng những xảo thuật tinh vi như “đa cấp BĐS” đã và đang làm cho thị trường địa ốc có nhiều bất ổn”- Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Nguyễn Văn Đực ngán ngẩm.

Ẩn họa

“Thị trường đang sôi động mặt nổi. Thực chất nguồn cầu đang dần thu hẹp. Các sàn giao dịch và chủ đầu tư chủ yếu giành giật dân đầu tư”- Ông T, giám đốc một sàn giao dịch lớn của thị trường địa ốc TP.HCM khẳng định. Ngay chính sàn của ông, số giao dịch viên đang “rơi rụng” dần, từ 300 nay chỉ còn một nửa. Sàn giao dịch khác là D, thuộc vào loại nhất nhì thị trường gần đây cũng im ắng, không còn thấy phân phối dự án.

Sàn này, trước đây là một đối tác lớn phân phối hàng loạt dự án, trong đó có dự án cao cấp gần 2.000 căn tại Bến Vân Đồn. Hiện tại, nhân viên lâm cảnh “ngồi chơi xơi nước”, tìm hướng phân phối đất nền ở các tỉnh vùng ven. Sàn H, trước đây có 600 nhân viên cũng đang rơi vào tình trạng tương tự. Trong cơn sốt cách đây ít lâu, giám đốc sàn này muốn vươn tầm thành chủ đầu tư thay vì môi giới. Tuy nhiên, cú trở kèo của đối tác khiến doanh nghiệp thiệt hại nặng. Gần đây nhất, doanh nghiệp này mới trở lại phân phối một dự án xanh hạng sang, vốn không thuộc sở trường của mình.

Một chủ doanh nghiệp khác khẳng định, sức mua của thị trường giảm xuống phân nửa sau sự cố dự án The Hamona cầm cố ngân hàng, khiến người mua khủng hoảng niềm tin. Dù vậy, bất chấp các yếu tố rủi ro, các dự án vẫn chạy đua trong việc tranh giành giới đầu tư, việc này gia tăng thêm nguy hiểm cho thị trường.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, do bội thực nguồn cung căn hộ cao cấp dẫn đến việc gần đây hàng loạt chủ đầu tư xé rào “bán lúa non”, đẩy nguy hiểm vào tay người mua nhà. Hàng loạt các sai phạm khác cũng xảy ra ở những dự án “đình đám” này như chủ đầu tư chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng đã gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp...Đây đều là những dự án cũ, hệ quả của thời kỳ bong bóng BĐS năm 2006-2007 để lại. Và nếu không cẩn trọng, kịch bản này hoàn toàn có thể lặp lại trong tương lai gần.