Nguy cơ "tiền mất tật mang" tại dự án One 18

Trước đó nhiều ngày, chủ đầu tư vẫn hoành tráng ra mắt và rầm rộ tổ chức bán hàng?

Không phép, vẫn thoải mái thi công!

Từ tháng 12, dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ IDB (One 18) bắt đầu được môi giới PR qua nhiều phương tiện truyền thông. Thông tin ban đầu như sau: khu đất dự án (rộng ngót 2.000 m2) đặt tại số 19 ngõ 298 đường Ngọc Lâm, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên do Công ty CP đầu tư và phát triển kinh doanh (IDB Việt Nam) làm chủ đầu tư; dự án có quy mô một công trình 3 tầng hầm, 18 tầng nổi – dự kiến cung ứng tổng cộng 224 căn chung cư cao cấp.

Chủ đầu tư tự quảng bá, One 18 đã triển khai đến hạng mục hầm vào tháng 12.2016 và công trường đang gấp gáp thi công để kịp tiến độ bàn giao nhà vào quý I/2018. Ở một diễn biến khác, ngày 28.11.2016, chủ đầu tư đã thông báo công khai tới người mua về việc nộp tiền đặt chỗ mua căn hộ và ký hợp đồng đặt mua căn hộ One 18. Cụ thể: từ 30.11, sau khi khách đóng 100 triệu đồng, công ty sẽ ký hợp đồng đặt mua căn hộ và thu tiền theo tiến độ (giai đoạn 1 tương ứng là 10% giá trị căn hộ đã bao gồm tiền đặt chỗ). Giá bán căn hộ dao động từ 27- 32 triệu/m2 tùy vị trí, tầng.

Tuy nhiên, cùng thời gian nêu trên, One 18 liên tục bị cơ quan chức năng "gõ đầu". Ngày 17.11.2016, Thanh tra Sở Xây dựng ban hành Quyết định 99/QĐ-XPVPHC xử phạt số tiền 80 triệu đồng và yêu cầu ngừng thi công xây dựng công trình dự án chung cư One 18 đối với công ty CP Đầu tư & Phát triển kinh doanh làm chủ đầu tư do vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác VLXD, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở.

Vẫn về hoạt động cấp phép xây dựng dự án, ngày 22.12.2016, UBND TP  Hà Nội có công văn 7252/UBND-ĐT chỉ đạo Sở Xây dựng hướng dẫn Công ty CP Đầu tư & Phát triển kinh doanh về hồ sơ, thủ tục liên quan đến cấp GPXD theo quy hoạch và phương án kiến trúc đã được Sở Quy hoạch – kiến trúc chấp thuận tại văn bản 1420/QHKT-TMB-PAKT-P3 và công văn 224/QHKT-PAKT ngày 18.1.2016; "giải quyết cấp phép xây dựng cho nhà đầu tư theo quy định". Tạm hiểu, dự án vẫn chưa được cấp GPXD – một điều kiện tiên quyết để khởi công, triển khai công trường dự án.

Chủ đầu tư lách luật để huy động vốn?

Tìm hiểu từ danh sách các dự án được phép BĐS hình thành trong tương lai (mới công bố từ Sở Xây dựng Hà Nội đầu tháng 2), dự án One 18 cũng không xuất hiện. Điều này chứng minh: những sản phẩm căn hộ cao cấp tại One 18 chưa đủ cơ sở pháp lý để giao dịch dưới dạng hợp đồng mua bán.

Trong giả thiết chủ đầu tư huy động vốn bằng chiêu bài hợp đồng góp vốn, đặt chỗ, ưu tiên quyền mua..., nguy cơ rủi ro cho khách hàng cũng được dự báo. Cơ sở đến từ các quy định pháp luật liên quan.

Điều 55, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 66/2014/QH13 quy định, chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Tiếp đến, dẫn điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Vậy, cái gọi là "nộp tiền đặt mua, ký hợp đồng đặt mua căn hộ" mà chủ đầu tư quảng cáo mới đây liệu có giá trị pháp lý khi được thực hiện?

Được biết, trong trường hợp ký hợp đồng về vốn (người góp vốn) hay hợp đồng mua bán (đối với người mua nhà), các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Với dự án BĐS, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm lại là tài sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa: tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch. Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này.

Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này tỏ ra rất "mong manh" với khách hàng!? Theo ông Ngọc Minh, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ kể trên, nếu xảy ra tranh chấp giữa khách với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu.