Nhà băng “siết” van tín dụng, DN địa ốc trước áp lực kép

Nợ đầm đìa

Khác với những con số ấn tượng và hào nhoáng trên thị trường, có một thực tế là hầu hết DN địa ốc đều sử dụng đòn bẫy tài chính từ nguồn vốn vay ngân hàng, DN càng quy mô, nợ ngân hàng càng lớn. Một ông lớn như Tập đoàn Đất Xanh, có tổng tài sản lên đến hơn 6.100 tỷ đồng thì nợ phải trả đã lên đến hơn 2.500 tỷ đồng, trong đó có hơn 2.000 tỷ đồng là nợ ngắn hạn.

Đáng chú ý, vốn chủ sở hữu của DN chỉ hơn 3.600 tỷ đồng. Danh mục tồn kho của DN lên đến hơn 880 tỷ đồng. Theo cáo bạch, Đất Xanh đang mang số nợ hơn 456 tỷ đồng tại nhiều ngân hàng khác nhau. Bốn trong số đó là các khoản vay thế chấp quyền sử dụng đất từ các dự án.

Một “ông lớn” khác là Sacomreal, khi làm dự án Jamona City đã vay của OCB hơn 418 tỷ đồng đồng với lãi suất 5-10,3% và phải trả nợ trong năm 2017. OCB còn cho Sacomreal vay thêm 100 tỉ đồng để tài trợ vốn lưu động. Tài sản thế chấp chính là quyền sử dụng đất của dự án. Ngoài ra, ngân hàng này còn cho DN vay thêm hơn 242 tỷ đồng với lãi suất 5-10%, thời gian trả nợ gốc là vào năm 2019.

Ngoài ra, trong năm 2017 Sacomreal còn phải trả cho một cá nhân gần 127 tỉ đồng tiền vay để bổ sung vốn lưu động, lãi suất 9,5-10,5% một năm. Sacomreal còn phải trả cho Công ty Cổ phần May Tiến Phát gần 7,2 tỉ đồng và Vietbank 20 tỉ đồng tiền vay để bổ sung vốn lưu động, trả Vietbank 20 tỉ đồng và Công ty cho thuê Tài chính ngân hàng Á Châu 262 triệu đồng tiền vay mua xe. Ngân hàng Á Châu cho Sacomreal vay gần 16,5 tỉ đồng làm dự án Jamona Golden Silk và ngân hàng Bưu điện Liên Việt gần 21 tỉ đồng tiền vay cho dự án Jamona Home Resort. Tổng cộng, Sacomreal phải trả cho các chủ nợ hơn 610 tỉ đồng trong năm 2017.

Báo cáo tài chính hợp nhất của Sacomreal cuối 2016 cho thấy DN có tổng tài sản hơn 7.400 tỷ đồng nhưng giá trị hàng tồn kho đã lên đến hơn 3.600 tỷ đồng và tổng nợ hơn 4.200 tỷ đồng, trong đó hơn 3.500 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Đa phần vốn huy động của DN đến từ các ngân hàng.

Siết!

Từ đầu năm, hàng loạt ngân hàng đã lên kế hoạch “siết van tín dụng” BĐS, nhất là phân khúc cao cấp. Ông Lê Quang Trung, Phó tổng giám đốc NH TMCP Quốc tế (VIB), thừa nhận rút ra bài học cho vay từ những năm trước, các NH hiện nay “chặt tay” hơn khi triển khai cho vay kinh doanh BĐS. Ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc ACB thì cho biết sẽ chỉ tập trung giải ngân các khoản vay cũ, không cho vay mới. Gần đây nhất, đại diện Vietcombank chia sẻ, sẽ xem xét ngưng cho vay đối với dự án BĐS phân khúc cao cấp trở lên.

Dự án cao cấp sẽ khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng trong thời gian tới

Theo một chuyên gia BĐS, việc các ngân hàng siết tín dụng vào BĐS đang đặt DN trước thử thách kép. Bài toán trả nợ ngắn hạn sẽ buộc các DN phải khẩn trương thoát hàng tồn kho hiện đang rất lớn. Mất bầu sữa tài chính, nghĩa là không có dòng tiền để phát triển dự án mới, hàng loạt DN “lấy tép câu tôm” sẽ suy yếu. “Lâu nay rất phổ biến việc chủ đầu tư cầm cố dự án này để vay phát triển dự án khác. Điều này tạo ra sự nguy hiểm cho cả hệ thống. Đã đến lúc DN tỉnh táo trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính”- vị này nói.

Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển phân tích, trong giai đoạn 2014 -2016, các ngân hàng đã “mạnh tay” bơm vốn cho vay BĐS giúp thị trường rã băng. Nhưng việc nguồn vốn ngân hàng ồ ạt chảy vào thị trường này cũng tiềm ẩn quá nhiều rủi ro và việc thắt chặt tín dụng là tất yếu.

Đại diện HoREA, Chủ tịch Lê Hoàng Châu cũng cho rằng việc ngân hàng siết tín dụng là cần thiết. Điều này sẽ giảm bớt “sức nóng” phân khúc cao cấp khi nguồn cung đã có dấu hiệu dội hàng và gây áp lực lớn cho cả thị trường. “Đã đến lúc DN phải tự cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu. Quan trọng nhất là tự chủ dòng vốn để phát triển bền vững thay vì phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng”- ông Châu nói.