Kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án Thanh Xuân Complex

Thực hiện Quyết định số 278/QĐ-KTNN ngày 06/03/2017 của Tổng Kiểm toán Nhà nước về việc kiểm toán việc quản lý và sử dụng đất khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2013-2016. Với mục tiêu kiểm toán: “Đánh giá việc tuân thủ pháp luật, tính hiệu lực, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất khu đô thị, phát hiện kịp thời hành vi tham nhũng, lãng phí, sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đô thị, xác định rõ trách nhiệm của tập thể, cá nhân và kiến nghị xử lý vi phạm theo quy định, kiến nghị sửa đổi cơ chế, chính sách liên quan đến quản lý và sử dụng đất khu đô thị đảm bảo hiệu quả”. Tháng 3/2017, Kiểm toán Nhà nước thực hiện kiểm tra, đối chiếu việc quản lý và sử dụng đất tại dự án Thanh Xuân Complex.

Ngày 9/5/2017, Kiểm toán Nhà nước Khu vực 1 đã lập biên bản Kiểm toán việc quản lý, sử dụng tại Chủ đầu tư dự án Khu hỗn hợp nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ Thanh Xuân Complex số 6 Lê Văn Thiêm, Thanh Xuân, Hà Nội. Nội dung kiểm toán bao gồm việc chấp hành các quy định của pháp luật trong việc giao đất, cho thuê đất và phê duyệt dự án khu đô thị; việc tuân thủ về quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch. Ngoài ra, Kiểm toán Nhà nước còn thực hiện các nội dung như xác định giá đất, đơn giá cho thuê đất, tiến độ, mục tiêu dự án… Qua thực hiện kiểm toán cho thấy, dự án này không có bất cứ vi phạm pháp luật nào.

Năng lực tài chính tốt

Cho đến giữa tháng 5/2017, dự án Thanh Xuân Complex đã thực hiện cơ bản phần thô khu nhà thấp tầng và đã xây tới tầng 13 khu chung cư. Dự án này có tốc độ triển khai nhanh, đơn vị thi công chuyên nghiệp, đảm bảo chất lượng xây dựng cũng như việc tuân thủ các quy định của pháp luật. Qua tìm hiểu về dự án trên, cho thấy ngày 14/9/2015, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội có văn bản số 4121/QHKT-TMB-PAKT (P8) về việc Chấp thuận Bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc của Dự án Thanh Xuân Complex (số 6 Lê Văn Thiêm, Thanh Xuân, Hà Nội) bao gồm 1 tòa chung cư 24 tầng và 40 căn hộ thấp tầng trong diện tích 14.744 m2. Tiếp đó, ngày 2/12/2015, UBND Thành phố Hà Nội có văn bản số 6612/QĐ-UBND Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư cho Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân thực hiện dự án nói trên. Văn bản này yêu cầu Chủ đầu tư phải đảm bảo vốn thuộc sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư theo quy định. Theo Báo cáo tài chính đã được kiểm toán, tính đến ngày 31/12/2015, chủ đầu tư có vốn sở hữu lên tới hơn 305 tỉ đồng (bằng 35% tổng mức đầu tư). Với vốn sở hữu 305 tỷ đồng này, chủ đầu tư đã vượt mức quy định của pháp luật đến 15%.

Tiếp đó, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 7193/QĐ-UBND ngày 28/12/2015 cho phép Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân chuyển mục đích sử dụng 14,744 m2 đất sản xuất kinh doanh tại phường Thanh Xuân Trung sang đất ở và đất hỗn hợp để thực hiện dự án Thanh Xuân Complex. Trong đó, thành phố giao chủ đầu tư sử dụng 2,600 m2 đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng và nhóm nhà ở cao 24 tầng; 3,633 m2 đất nằm ngoài khối công trình hỗn hợp cao tầng và nhóm nhà ở để trồng cây xanh tạo cảnh quan cho dự án và đường giao thông nội bộ. Hình thức sử dụng đất: thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm với thời hạn là 50 năm kể từ ngày Thành phố ký quyết định.

Do có đầy đủ năng lực tài chính nên ngày 13/1/2016, Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân có văn bản số 04/PTTX-KHĐT xin điều chỉnh một số nội dung tại Quyết định 7193/QĐ-UBND trên. Theo đó, thay vì đóng tiền sử dụng đất hàng năm, Công ty xin thành phố đóng luôn 50 năm/1 lần với số tiền gần 500 tỷ đồng,  đề nghị Thành phố chấp thuận: “Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày Thành phố ký quyết định; người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài”.

Đến ngày 20/1/2016, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 324/QĐ-UBND về việc chấp thuận điều chỉnh một số nội dung tại Quyết định số 7193/QĐ-UBND trên. Theo đó, có 6.233 m2 đất để xây dựng công trình hỗn hợp, nhà ở gắn liền với phần mở rộng khối đế cao 24 tầng. Hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất 50 năm. Trong 6.233 m2 (2.600 m2 + 3.633 m2) có 2.600 m2 đất xây dựng công trình hỗn hợp cao 24 tầng và 3,633 m2 để trồng cây xanh tạo cảnh quan và đường nội bộ cho khu đô thị. Đến ngày 6/5/2016, Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội cấp phép xây dựng số 40/GPXD-SXD cho Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân để thực hiện dự án Thanh Xuân Complex.

Tuân thủ pháp luật cao

Ngày 9/5/2017, Kiểm toán Nhà nước khu vực 1 cho biết, chủ đầu tư dự án Thanh Xuân Complex có đầy đủ năng lực tài chính. Số tiền sử dụng đất phải nộp trong 50 năm là hơn 477 tỷ đồng đã được chủ đầu tư nộp 100%. Các số liệu kiểm toán về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cho thấy, doanh nghiệp nghiêm chỉnh chấp hành các quy định của nhà nước về nộp đúng, nộp đủ. Việc chấp hành quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về xây dựng trong việc thực hiện dự án khu đô thị cũng được chủ đầu tư triển khai đúng pháp luật.

Tại Biên bản Kiểm toán ngày 9/5/2017 có nêu: “Cơ bản chủ đầu tư thực hiện đúng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch về xây dựng trong thực hiện dự án khu đô thị mới; Quy hoạch của dự án được phê duyệt theo trình tự, chủ đầu tư thực hiện đúng quy hoạch chung của quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội và quy chuẩn chung của Nhà nước”. Các chỉ số nêu ra trong Biên bản kiểm toán cho thấy giữa số liệu về tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính và ngân sách nhà nước khi được giao đất thuê đất giữa báo cáo và số liệu kiểm toán đều không có chênh lệch. Văn bản này khẳng định: “Về cơ bản các cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện theo đúng quy trình, đúng thẩm quyền. Khi xác định giá đất đã có căn cứ xác định theo quy định, áp dụng đúng theo tiêu chuẩn, định mức nhà nước quy định”.

“Qua đối chiếu cho thấy các cơ quan quản lý tổng hợp đã thực hiện theo trình tự quy định và áp dụng đúng diện tích, suất đầu tư khi xác định nghĩa vụ tài chính. Chủ đầu tư đã nộp tiền theo quy định của Luật Quản lý thuế và thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính”.

Đánh giá việc tuân thủ pháp luật khi triển khai thực hiện dự án

Với các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, Cơ quan Kiểm toán đánh giá cao về việc chấp hành pháp luật của chủ đầu tư. Việc thay đổi, điều chỉnh thiết kế của dự án cũng thực hiện đúng quy định. Ngày 2/6/2016, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận bản vẽ phương án kiến trúc tại văn bản số 2919/QHKT-PAKT(P8) về việc định vị tầng hầm và số lượng 3 tầng hầm giữ nguyên theo quy hoạch ban đầu; từ 2 tầng hầm và 1 tầng lửng thành 3 tầng hầm; thay đổi diện tích tầng hầm từ 12,739 m2 thành 16,794 m2. Qua kiểm tra, Cục Quản lý hoạt động xây dựng của Bộ Xây dựng cũng đã có ý kiến tại văn bản 529/HĐ-XD-DA ngày 24/6/2016 cho rằng: Việc điều chỉnh thiết kế của dự án cơ bản đảm bảo về an toàn xây dựng, không làm thay đổi các chỉ tiêu của dự án về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất phù hợp với các phương án kiến trúc sơ bộ được Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận.

“Qua đối chiếu cho thấy việc thay đổi điều chỉnh thiết kế phần tầng hầm thuộc công trình hỗn hợp (ký hiệu HH) cơ bản không ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng Hà Nội, không ảnh hưởng đến quy mô của dự án, không làm tăng nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư và không ảnh hưởng đến môi trường”.

Qua kiểm toán cho thấy, Chủ đầu tư đã thực hiện theo đúng quy định về tác động môi trường của dự án.

Không có chuyện tài sản nhà nước bị thất thoát.

Tiền thân của Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân là Công ty cổ phần Vận tải hành khách Thanh Xuân. Trước đó, ngày 26/10/1990, Bộ trưởng Bộ Giao thông Vận tải đã ký Quyết định số 2937/1999/-BGTVT về việc chuyển doanh nghiệp: Xí nghiệp đóng mới và sửa chữa ô tô Thanh Xuân và Đội xe 141 trực thuộc Công ty Vận tải hành khách số 14 (Nay là Công ty cổ phần Đầu tư Vinamotor) thuộc Cục Đường bộ Việt Nam thành công ty cổ phần với tên gọi là Công ty cổ phần Vận tải hành khách Thanh Xuân.

Sau cổ phần hóa, Công ty cổ phần Đầu tư Vinamotor sở hữu 58% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Vận tải hành khách Thanh Xuân. Trên cơ sở đó, đến 16/01/2014, Công ty cổ phần Đầu tư Vinamotor bán toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ thông qua hình thức bán đấu giá công khai. Thời điểm đó, Công ty cổ phần Vận tải hành khách Thanh Xuân hết sức khó khăn về mặt tài chính với số vốn sở hữu chỉ vài tỉ đồng. Tuy nhiên, sau khi thoái vốn và tái cơ cấu, công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân đã có những bước phát triển thần kỳ về năng lực tài chính với vốn sở hữu lên tới 305 tỉ đồng và đủ năng lực để thực hiện dự án Thanh Xuân Complex.

Trong nhiều năm nay, chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được Đảng, Nhà nước, Chính phủ hết sức coi trọng và tạo mọi điều kiện thuận lợi để thực hiện. Tiếp đó, việc thoái vốn nhà nước tại các doanh nghiệp cổ phần đã từ lâu được luật hóa và được các cơ quan quản lý nhà nước khuyến khích. Như vậy, Công ty cổ phần Đầu tư Vinamotor thoái vốn là phù hợp với chính sách của Đảng, nhà nước. Việc thoái vốn này được thông qua hình thức đấu giá công khai thực hiện đúng trình tự của pháp luật.

Tại Hà Nội, có thể thấy một loạt dự án nhà ở cao tầng kết hợp trung tâm thương mại, văn phòng làm việc được xây dựng trên diện tích đất mà trước đây doanh nghiệp nhà nước sử dụng làm cơ sở sản xuất kinh doanh, như dự án Vincom Bà Triệu, dự án Royal City của Tập đoàn Vingroup trước đây là đất của Nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo và Nhà máy cơ khí chính xác Hà Nội. Các khu đô thị cao tầng đã thay thế công xưởng, góp phần tạo nên những cú hích lớn cho thị trường BĐS của hai đô thị lớn nhất nước.

Hiện nay tiếp tục có những dự án xây dựng tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và nhà ở đang được triển khai xây dựng trên khu vực đất trước đây là đất sản xuất kinh doanh, như: dự án xây dựng tại khu triển lãm Giảng Võ của Công ty cổ phần Trung tâm dịch vụ hội chợ triển lãm Việt Nam hay khu đô thị sẽ xây dựng trên đất của khu "Cao - Xà - Lá" số 233-235 đường Nguyễn Trãi.

Việc đầu tư xây dựng dự án của Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân không phải là cá biệt. Dự án này phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Hơn nữa, Dự án Thanh Xuân Complex nằm trên thế đất Long quy tổ (thế đất vượng vào hàng thứ nhất), lại được Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân thực hiện luôn tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật. Đồng thời còn áp dụng các tiêu chuẩn cao cấp, thiết kế các căn hộ theo trật tự phong thủy của người Phương đông, phù hợp với mệnh của từng người. Cư dân sẽ có một cuộc sống yên bình và phát đạt.

Khi dự án xây dựng xong sẽ đồng bộ, đảm bảo khớp nối với khu vực xung quanh (tạo nên quần thể Hapulico - Thanh Xuân tiếp giáp với 4 mặt phố và 8 cổng ra vào) góp phần tạo nên một bộ mặt mới văn minh, hiện đại cho quận Thanh Xuân nói riêng và Thủ đô Hà Nội nói chung.