Hàng nghìn m2 đất quận Hoàng Mai "hóa" dự án ra sao?

BĐS hình thành trên đất thuê– ai tinh tường bằng Chemco?

Quý I.2016, chủ yếu thông tin quảng bá về dự án được môi giới các sàn tung hứng. Trong đó, nổi lên các tên tuổi đứng sau dự án là Sông Đà 1.01, Chemco và công ty TNHH BĐS & Xây dựng Việt Hưng. Đặc biệt, căn cứ tài liệu ĐHCĐ của Sông Đà 1.01, DN này khẳng định không cần vay vốn ngân hàng (và đã tìm được đối tác hợp tác).

Chemco đã sớm lên ý tưởng xây dựng dự án nhà ở thương mại trên khu đất thuê hàng nghìn m2 từ 2008 (7 năm sau khu đất mới được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng)

Thực chất, khu đất dự án số 1 Giáp Nhị (diện tích khoảng 4.000m2) vốn thuộc quản lý của Chemco theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được TP Hà Nội cấp năm 1992. Tới tháng 9.2015, Chemco chính thức được phép chuyển mục đích sử dụng (từ đất thương mại, dịch vụ) sang đất hỗn hợp để thực hiện dự án Tổ hợp văn phòng, nhà ở cao tầng Eco Green Tower.

Điều đáng nói, trước khi dự án được chính quyền các cấp chấp thuận, phê duyệt (tháng 2.2011 và tháng 8.2015), Chemco đã ấp ủ kế hoạch "biến hóa" khu đất trở thành một dự án nhà ở thương mại để xúc tiến, mời gọi đối tác tham gia từ những năm 2008. Không chỉ khu đất ở Giáp Nhị, những khu đất khác (như 135 Nguyễn Văn Cừ hay 93 Đức Giang) cũng được Chemco cấp tập xây dựng kế hoạch đầu tư, xin giấy phép triển khai...

Có người cho rằng, nguyên nhân khiến Chemco buộc phải toan tính với những khu đất "dắt lưng" (từ 2008) là tình hình hoạt động bết bát, thua lỗ ảm đạm của DN. Tuy vậy, thời gian trước 2010 chưa phải là "điểm cực tiểu" trong hoạt động kinh doanh/sản xuất của Chemco. Đáng chú ý, ngay sau thay máu nhân sự (Chủ tịch Lã Hồng Sơn và TGĐ Phạm Thanh Phong nhiệm kỳ 2008-2013), Chemco đã thể hiện tầm nhìn xa về giá trị các khu đất đang thuộc quyền quản lý, sử dụng.

Cụ thể, tháng 11.2008, Nghị quyết HĐQT Chemco đã thông qua phương án quy hoạch tổng thể diện tích đất công ty đang thuê. Đồng thời, Chemco đã thông qua "các phương án của các đối tác đề nghị hợp tác đầu tư tại khu Đuôi Cá" và giao ban TGĐ tiến hành ký HĐ nguyên tắc trong tháng 12 với đối tác có năng lực...

Tới tháng 12.2008, Chemco ra nghị quyết HĐQT về đầu tư xây dựng "Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng" tại khu vực Đuôi Cá – Giáp Nhị (số 1 Giáp Nhị) theo hình thức liên doanh liên kết. Ngay lúc đó, Chemco đã xác định rõ "chỉ góp vốn bằng lợi thế sử dụng đất". Năm 2009, Chemco bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS vào giấy phép hoạt động...

Sau gian nan, sẽ là trái ngọt?

Từ 2015, kế hoạch xúc tiến dự án của Chemco (với trợ lực từ Sông Đà 1.01) trở nên gấp gáp hơn lúc nào. Tháng 4.2015, báo cáo của HĐQT Chemco tại ĐHCĐ thường niên thừa nhận, năm 2014 là một năm “doanh thu tụt sâu” của DN này (không có lợi nhuận phân phối). Các chỉ tiêu cơ bản như tổng doanh thu, nộp ngân sách, lợi nhuận kinh doanh.. đều không đạt mục tiêu.

Vấn đề của dự án đang nằm ở quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nhiều năm trước?

Chemco cũng thừa nhận “vốn và vòng quay vốn” là một trong số các hạn chế tồn tại của năm 2014. Tình hình kinh doanh sản xuất, đầu tư gặp khó tới mức DN đã phải cắt giảm tới hơn 50% nhân lực (!) Kết thúc năm 2015, lợi nhuận sau thuế của Chemco vẫn đì đẹt ở mức âm (-54,219 triệu đồng). Đặc biệt, “các chương trình đầu tư dài hạn giậm chân tại chỗ, kéo theo các hệ lụy về tiền thuê đất của DN”. Về dự án số 1 Giáp Nhị, Chemco cho biết tình trạng  “đối tác đang tích cực xin phép thành phố và cơ quan chức năng, kỳ vọng đến hết quý IV năm 2015 hoàn tất thủ tục đầu tư…”.

Tiếp tục tại ĐHCĐ thường niên 2016 (tháng 4), Chemco vẫn duy trì lạc quan "Cùng với đối tác tiếp tục thi công các công việc liên quan nhằm đảm bảo công trình số 1 Giáp Nhị được thi công đúng tiến độ, đảm bảo quyền lợi của công ty như hợp đồng đã ký kết”.

Có lẽ, khẳng định nêu trên của Chemco dựa trên sự việc TienphongBank thông báo tài trợ vốn (ngày 4.4.2016) cho Sông Đà 1.01 để thực hiện Eco Green Tower. Theo đó, nhà băng mới chỉ chấp thuận về nguyên tắc sẽ tài trợ vốn vay 220 tỷ đồng cho Sông Đà 1.01 nhằm bổ sung vốn thực hiện dự án. Tài sản bảo đảm cho khoản vay có bao gồm cả Quyền tài sản hình thành trong tương lai và các lợi ích phát sinh của dự án...

Đáng tiếc, từ lúc được cấp GPXD (tháng 12.2015) để thi công, dự án của Chemco – Sông Đà 1.01 lại liên tiếp gặp "hạn". Tháng 10.2016, khi dự án đang đạt cao độ tầng 6, tai nạn lao động đã xảy đến tại công trường và dự án bị tạm đình chỉ để phục vụ công tác điều tra. Mới nhất, dự án lại bất ngờ lọt "tầm ngắm thanh tra" về pháp luật đất đai.