Những kiến nghị “nóng” từ HoREA

Xong GPMB là được chuyển nhượng

Đánh giá chuyển nhượng dự án BĐS là một "điểm nghẽn" của thị trường hiện nay, HoREA dẫn chứng: “TP.HCM có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để.

Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục hoàn tất các công việc này?!

Theo Hiệp hội, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục hoàn tất các công việc này. Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, và sửa đối khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh BĐS để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án “kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành GPMB”, tạo quỹ đất sạch của dự án. Đồng thời, “coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của DN”.

Bên cạnh đó, căn cứ Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ 15.8.2017 (trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo cơ chế đã được xác lập tại Nghị quyết này.

Kiến nghị thay đổi cơ chế nhằm giảm giá nhà

Để thị trường vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, Hiệp hội kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho", với 2 phương án đề xuất sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Thứ nhất, HoREA đề nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo 196/BC-UBND trình Chính phủ. Cụ thể theo đó: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Việc này nếu được chấp thuận thực hiện, theo HoREA, sẽ góp phần giúp DN và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay – qua đó giảm giá thành nhà ở; DN có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án; đồng thời về lâu dài, Nhà nước còn có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định...

Thứ hai, Hiệp hội nhận thấy từ năm 2003 - 2013, và từ 1.7.2014 đến nay, chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ TN&MT điều chỉnh bảng giá đất, mặc dù giá đất đã có nhiều biến động nhất là trong giai đoạn thị trường trải qua thời điểm "bong bóng" năm 2007, năm 2010 và giai đoạn đóng băng 2008 - 2009, 2011 – 2013. Trên thực tế, bảng giá đất của TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ quy định ngay tại thời điểm năm 2015 thì cũng chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường. “Điều này cho thấy sự bất cập của cơ chế "khung giá đất - bảng giá đất" hiện nay cần được thay đổi cho phù hợp với thực tiễn – HoREA lập luận.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai. Cụ thể, “2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành".

Để thực hiện được cơ chế này, HoREA đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai, và để phù hợp với thực tế tình hình địa phương…