Sổ đỏ đứng tên cả gia đình: Có sự nhầm lẫn lớn về “Hộ gia đình”
Thông tư mới số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 5.12 đang có nhiều tranh luận.
Theo đó, việc “ghi tên, thông tin cá nhân của toàn bộ các thành viên trong hộ gia đình lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đối với trường hợp Hộ gia đình là chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thay vì để tên đại diện chủ hộ gia đình trên “Sổ đỏ” như trước đây gây ra rất nhiều phản ứng trong dư luận.
Quy định này được cho là có ảnh hưởng rất lớn đến các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho... quyền sử dụng đất sau này.
Dưới đây là phân tích của bà Lê Thị Hòa – Chuyên viên tư vấn pháp lý, Công ty Luật TNHH Lê Nguyễn:
Thế nào là “Hộ gia đình”?
Trước đây, theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ TNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất xác định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình”.
Tuy nhiên, tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định trường hợp hộ gia đình là chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Xác định thành viên trong gia đình đứng tên trong sổ đỏ cũng đang gây tranh cãi. Ảnh VNN.
Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”
Trong khi đó, Bộ Luật Dân sự 2015 cũng như các văn bản chuyên ngành khác không quy định rõ thế nào là “Hộ gia đình”.
Khái niệm Hộ gia đình theo Bộ Luật Dân sự 2005 xác định là chủ thể của quan hệ dân sự khi các thành viên trong một gia đình có tài sản chung, cùng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và cùng có trách nhiệm dân sự đối với khối tài sản đó.
Như vậy, hộ gia đình nhất thiết phải có mối quan hệ về huyết thống, quan hệ về hôn nhân và quan hệ về nuôi dưỡng (quan hệ về cha mẹ nuôi và con nuôi).
Nhầm lẫn lớn
Tuy nhiên, trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn khác lại không thể hiện rõ, rạch ròi giữa hộ gia đình với thông tin các thành viên trên sổ hộ khẩu của gia đình đó. Điều này khiến rất nhiều người dân nhầm tưởng rằng hộ gia đình đứng tên trên Sổ đỏ đồng nghĩa với việc toàn bộ các thành viên có tên trên Sổ hộ khẩu gia đình được đứng tên trên Sổ đỏ.
Đây là một sự nhầm lẫn lớn bởi theo Luật cư trú, sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và chỉ có giá trị xác định nơi cư trú của một công dân, nó hoàn toàn không có giá trị xác định một cá nhân có phải thành viên của hộ gia đình hay không và có một trong các quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng của gia đình hay không?
Thực tế hiện nay cho thấy có rất nhiều cá nhân đang “Nhập khẩu nhờ” trên Sổ hộ khẩu của các gia đình khác nhằm một số mục đích nhất định. Trường hợp các cá nhân này hoàn toàn không có các mối quan hệ trên với hộ gia đình nhưng nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đứng tên là thành viên của hộ gia đình trên sổ đỏ thì điều này rất bất lợi cho chủ sử dụng đất hợp pháp khi có quan hệ chia tài sản hoặc chuyển nhượng lại phải có chữ ký xác nhận của các cá nhân này.
Đặc biệt, có nhiều trường hợp cá nhân lợi dùng quy định này mà sẵn sàng chiếm đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân khác làm phát sinh quan hệ tranh chấp. Vì vậy, để áp dụng quy định này vào thực tiễn cần có có hướng dẫn chính xác, cụ thể để tránh được những tranh chấp có thể phát sinh sau này, gây xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Xác định công sức đóng góp thế nào?
Việc ghi tên tất cả các thành viên trong hộ gia đình lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cũng đồng nghĩa với việc xác nhận tất cả các thành viên đó có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với bất động sản. Phạm vi định đoạt phục thuộc vào công sức đóng góp vào tài sản chung của gia đình.
Quy định mới về ghi tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ được cho là có thể gây ra những bất cập ảnh hưởng đến người dân. Ảnh NLĐ.
Tuy nhiên, nếu trường hợp các thành viên của hộ gia đình còn nhỏ tuổi hoặc đã già, không có công sức đóng góp trong việc tạo dựng bất động sản thì việc đứng tên này là điều không cần thiết.
Cũng vì thế, các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho... đều phải có sự đồng ý của cá nhân đứng tên trên sổ đỏ.
Điều này gây ra những bất lợi nhất định khi giao dịch như cá nhân đó không đồng ý với việc thực hiện giao dịch hoặc ở nước ngoài không thể tự ký xác nhận phải có văn bản ủy quyền cho cá nhân khác được công chứng đầy đủ thì mới có căn cứ để giao dịch.
Như vậy, quy định này vô hình chung đã gây nên những phát sinh bất cập ảnh hưởng đến người dân, nhất là khi họ đang có nhu cầu thực hiện các giao dịch về đất đai.
Quy định mới này cũng không hề thể hiện việc ghi thông tin các thành viên trong gia đình kết hợp ghi cả thông tin về tỷ lệ tài sản tương ứng công sức đóng góp của từng thành viên đối với bất động sản. Vì vậy, không có cơ sở để xác minh được quyền lợi của từng thành viên ghi tên trên Giấy chứng nhận.
Tuy trách nhiệm kê khai này thuộc về người dân nhưng điều này là không bắt buộc trong quy định của Luật và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không có trách nhiệm để xác minh các tỷ lệ này. Vì vậy, nếu phát sinh tranh chấp giữa các cá nhân trong hộ gia đình về quyền sử dụng hợp pháp đất đai thì đây cũng là một khó khăn khi xác minh nguồn gốc tài sản tranh chấp.