Đàm phán với 2.000 hộ mới có 180ha đất cho doanh nghiệp

Khó do manh mún

Tại hội thảo về các rào cản trong tích tụ đất nông nghiệp do Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard) tổ chức, ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó Giám đốc Sở NNPTNT tỉnh Hà Nam cho biết, hiện nay Hà Nam đang là một trong những tỉnh đi đầu về tích tụ đất nông nghiệp, giao diện tích lớn cho doanh nghiệp để thu hút đầu tư vào nông nghiệp, sản xuất hàng hoá với quy mô lớn. 

Tuy nhiên, quá trình tích tụ gặp nhiều khó khăn do diện tích đất manh mún, nhỏ lẻ. “Để thu gom được 180ha đất giao cho một doanh nghiệp, chúng tôi phải thu gom của hơn 2.000 hộ dân” - ông Ngọc chia sẻ và nêu dẫn chứng: bình quân đất đai của tỉnh này chỉ có khoảng 500m2 trên một khẩu, đã qua 2 lần dồn điền đổi thửa để tập trung đất đai phục vụ cho cơ giới hoá, nhưng trung bình đến nay, mỗi hộ vẫn sở hữu 1,7 thửa. 

Công nhân chăm sóc rau tại VinEco Hà Nam. Ảnh: I.T

Đến thời điểm này, Hà Nam đặt ra mục tiêu tích tụ khoảng 350ha đất nông nghiệp, trong đó đã giao cho 4 doanh nghiệp 210ha. 

Theo bà Trần Thị Thanh Nhàn, Trưởng nhóm khảo sát về tình hình chuyển nhượng, tích tụ đất đai thuộc Ipsard, hiện nay hơn 70% mảnh đất sản xuất nông nghiệp ở Việt Nam chỉ có diện tích dưới 0,5ha nên quá trình tích tụ đất nông nghiệp gặp rất nhiều khó khăn.

Hình thức tích tụ hiện nay chủ yếu là mua bán giữa người dân với người dân và cho thuê giữa doanh nghiệp với người nông dân. “Tuy nhiên nhiều nơi người ta mua bán, chuyển nhượng chủ yếu là để đầu cơ, mua rồi bỏ hoang vì chờ đợi doanh nghiệp vào sẽ trả với giá cao hơn nhưng diện tích vẫn là manh mún” - bà Nhàn chia sẻ. 

Mặc dù chủ trương tích tụ đất đai đã có từ nhiều năm nay song sở dĩ chậm, theo bà Nhàn, giải pháp là nhà nước phải có cơ chế, quy định pháp lý rõ ràng để người dân có thể yên tâm chuyển nhượng hoặc cho doanh nghiệp thuê mà không lo bị mất tài sản hoặc bị thiệt thòi; còn doanh nghiệp thì yên tâm khi thuê đất lâu dài, được bảo đảm về tài sản khi đầu tư trên đất, có thủ tục pháp lý chắc chắn, tránh tình trạng bị bể hợp đồng. 

"Hơn 70% mảnh đất sản xuất nông nghiệp ở Việt Nam có diện tích nhỏ hơn 0,5 ha. Điều này khác biệt khá lớn so với các nước trong khu vực, khi từ năm 2012, Thái-lan với 1,4 triệu mảnh ruộng có quy mô hơn 22 ha. Tại Trung Quốc, từ năm 2013, 8,82% diện tích có quy mô hơn ba ha/mảnh. Cùng với đất đai manh mún, quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất diễn ra chậm. Vấn đề đất nông lâm trường chưa giải quyết triệt để… Điều này cản trở không ít đến sự phát triển của thị trường đất đai", bà Nhàn nói.

Gỡ bỏ những rào cản theo hướng bỏ hạn điền

Phân tích về thị trường đất đai nông nghiệp, bà Nhàn cho rằng: Chỉ nói riêng về thị trường chuyển quyền sử dụng đất được diễn ra dưới ba hình thức: Nông dân với nông dân diễn ra khá trầm lắng. Đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa nông dân và DN, ở giao dịch này gặp khó khăn khi khung giá đất không phù hợp giá thị trường. Về thị trường chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức góp vốn, thực tế không phổ biến.

Cần gỡ bỏ hạn điền để tích tụ ruộng đất. Ảnh: I.T.

Đối với thị trường cho thuê quyền sử dụng đất, ở hình thức giao dịch nông dân và nông dân chủ yếu là thỏa thuận bằng miệng. Dưới hình thức DN thuê đất, hiện đã phổ biến nhưng vẫn còn nhiều hạn chế, do việc nếu doanh nghiệp thuê trực tiếp đất của dân sẽ rất khó khăn do chi phí giao dịch cao, rủi ro cho cả hai bên. Còn nếu doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước, hình thức này đang gặp khó vì hiện quỹ đất ngày càng hạn chế.

Hình thức thứ ba đó Nhà nước thuê của dân và cho DN thuê lại đã được triển khai ở Hà Nam, Lâm Đồng. Hình thức này đã đạt được một số kết quả nhưng hiện đang vướng ở thể chế và pháp luật, rủi ro nếu DN không thực hiện hợp đồng.

Đề xuất những giải pháp tháo gỡ rào cản trong phát triển thị trường đất nông nghiệp hiện nay, ông Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Viện trưởng IPSARD, cho rằng: Đất đai là khâu đầu tiên trong đột phá phát triển nông nghiệp nhất là khi chúng ta chuyển sang giai đoạn mới, nền nông nghiệp có chức năng mới – đó là nền kinh tế nông nghiệp, trong đó nhấn mạnh việc sử dụng khoa học công nghệ, thu hút DN làm chuỗi. Để làm được điều này phải để thị trường đất đai hoạt động.

Do đó, ông Nguyễn Đỗ Anh Tuấn cho rằng: Cần điều chỉnh theo hướng bỏ hạn điền, giới hạn đối tượng giao dịch. Ngoài ra, cần có dữ liệu, thông tin hồ sơ đất đai rõ ràng, thúc đẩy cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều chỉnh vấn đề định giá đất, thủ tục giao dịch, thẩm định. Đồng thời, gắn chặt với thu hút đầu tư DN, tạo việc làm phi nông nghiệp cho hộ nông thôn.