HoREA: “Con số 31% người Trung Quốc mua nhà ở TP.HCM là không chính xác!”

Thị trường BĐS năm 2018 tại TP.HCM không bị... "bong bóng" (Ảnh: IT)

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2018, HoREA cho rằng, nhìn chung thị trường vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Thị trường BĐS năm 2018 không bị... “bong bóng”

Theo HoREA, trong năm 2018, đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát.

Về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, theo HoREA, trong năm 2018, Sở Xây dựng đã trình UBND TP phê duyệt 124 dự án nhà ở thương mại, giảm 12,7% so với năm 2017. Trong đó, có 14 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 30 dự án; chấp thuận đầu tư 80 dự án. Ngoài ra, UBND thành phố cũng đã chấp thuận cho chuyển nhượng 17/25 dự án bất động sản (M&A), giảm 15% so với năm 2017.

Về nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường: Sở Xây dựng đã xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà. Trong đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng, với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.

“So sánh nguồn cung bất động sản năm 2018 với năm 2017, có thể thấy số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối khi tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Đây cũng là biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Nguồn vốn “đổ” vào BĐS năm 2018 thế nào?

Theo thống kê của HoREA, tổng dư nợ tín dụng năm 2018 tại TP.HCM ước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 16,31% so với năm 2017, chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Dư nợ tín dụng trung, dài hạn tiếp tục xu thế tăng trong 3 năm gần đây, năm 2018 chiếm khoảng 53,7%, trong đó, ngành xây dựng - bất động sản chiếm 12,48% tăng 20,5% so với năm 2017. Đáng lưu ý là tín dụng tiêu dùng có xu hướng tăng trong 4 năm gần đây;

“Tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng chiếm khoảng 18,79%, trong đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng có liên quan đến sửa nhà, xây nhà, mua nhà ước khoảng trên dưới 140.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 38-40% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng. Điều cần quan tâm là cần có giải pháp kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo việc sử dụng đúng mục đích nguồn vốn tín dụng tiêu dùng này, vì có một phần không nhỏ đã được đầu tư vào thị trường bất động sản”, HoREA thông tin. 

Cũng theo HoREA, mặt bằng lãi suất cho vay giữ được ổn định trong 11 tháng đầu năm 2018, nhưng từ tháng 12 đã có xu hướng tăng lên cần được quan tâm kiểm soát trong năm 2019. Trong khi đó, chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2013-2016, đã có 9.789 khách hàng được vay (trong đó có 6 dự án của doanh nghiệp và 9.783 cá nhân được vay mua nhà ở). Đến nay, tổng dư nợ giảm còn 4.483 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) năm 2018 tại TP.HCM, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 01 tỷ USD, đứng thứ ba, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI, giảm so với năm 2017.

Nguồn kiều hối năm 2018, dự kiến cả nước sẽ đạt khoảng 15,9 tỷ USD, trong đó TP.HCM sẽ chiếm khoảng phân nửa lượng kiều hối cả nước, trong đó, thường có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản.

“Sốt ảo” giá đất và tình hình tồn kho BĐS năm 2018

Theo HoREA, năm 2018 tại TP.HCM đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, đến nay tình hình này đã được kiểm soát.

Về tình hình hàng tồn kho bất động sản, theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán thì tổng giá trị hàng tồn kho hiện tại đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Theo HoREA, doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào hai nguồn vốn chính là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho doanh nghiệp càng cao và có thể dẫn đến "bong bóng" trên thị trường bất động sản.

“Việc thực hiện quy định "trần lãi vay 20%" theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP của Chính phủ và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã tạo áp lực tích cực, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế. Trong đó, có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, từ các quỹ đầu tư, từ nguồn vốn FDI, từ nội lực của doanh nghiệp kể cả thông qua hợp tác, liên kết...”, HoREA đưa ra nhận định.