Gỡ “nút thắt” cải tạo hơn 1.500 chung cư cũ bằng cách nào?

Những năm qua, Hà Nội đã đưa ra chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố từ hơn 10 năm trước. Để thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ, Chính phủ, các Bộ, ngành và chính quyền đã ban hành nhiều chính sách ưu tiên để kêu gọi doanh nghiệp tham gia.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, có rất nhiều vướng mắc khiến sau hơn 10 năm triển khai, chương trình này gần như giậm chân tại chỗ khi mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Nút thắt đối với việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua được nhắc đến nhiều nhất là những quy định hạn chế chiều cao đối với những nhà cao tầng trong quận nội thành và khu vực trung tâm. Việc khống chế chiều cao công trình đã tạo ra những “rào cản” để thu hút doanh nghiệp.

Hàng trăm chung cư cũ ở Hà Nội đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. 

Nhằm từng bước hóa giải những khó khăn này, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt Quy chế quản lý nhà cao tầng khu vực nội đô, tăng chiều cao từ 18 đến 24 tầng đối với các dự án cải tạo chung cư cũ.

Quy định của TP Hà Nội cũng chỉ rõ, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thỏa thuận hệ số đền bù được giao phó cho DN trực tiếp thỏa thuận với người dân, nên các DN cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Tuy nhiên, quy định cho tăng chiều cao nhưng không được tăng dân số cơ học lại vô tình “gây khó” cho công tác kêu gọi đầu tư. Bên cạnh đó, một khó khăn nữa cho công tác kêu gọi đầu tư chính là thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư về hệ số bồi thường. Việc xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan cũng là bài toán nan giải, thậm chí nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư.

Cụ thể nhất là vụ “lùm xùm” giữa người dân và chủ đầu tư khu tập thể Viện Tư liệu phim 22 Liễu Giai, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội cũng thể hiện rõ điều này. Người dân thì cho rằng mức đền bù của chủ đầu tư là chưa thỏa đáng, chưa kể đến mức chênh lệnh giữa diện tích thực tế và diện tích cơi nới và chủ đầu tư không đồng ý với phương án này.

Theo các chuyên gia, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, để giải quyết gốc rễ vấn đề này, chính quyền với vai trò hoạch định, xây dựng chính sách nắm rõ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, từ đó làm trọng tài để có một tiếng nói chung.

Cũng theo các chuyên gia, việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề xã hội, vậy Nhà nước phải có trách nhiệm chính, còn doanh nghiệp tham gia đóng góp có lợi nhuận. Lợi nhuận này được thừa hưởng ngay tại những khu chung cư sau cải tạo, hoặc những quỹ đất khác, đây chính là việc phải đảm bảo hài hòa lợi ích. Như vậy, Nhà nước cần nắm một vai trò rõ ràng hơn trong vấn đề này.

Nhà nước cần đưa ra các tiêu chí, cơ chế rõ ràng, cụ thể hơn nữa cho nhà đầu tư khi muốn họ tham gia cải tạo các khu chung cư cũ. Cần thiết sẽ ban hành cơ chế “đặc biệt” cho từng dự án khác nhau.

Trước đó, tại một buổi toạ đàm, ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định, về thực trạng chung cư cũ cũng như quá trình triển khai cải tạo, Hà Nội “không kiến nghị suông mà chúng tôi đã làm rồi”.

Theo ông Thành, thực trạng của các chung cư của Hà Nội hiện nay là rất đặc thù bởi đa số tòa nhà chất lượng xuống cấp, dân số thay đổi nhiều so với ban đầu. Nếu như cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn vốn ngân sách của nhà nước thì số lượng nhà cung cư quá lớn và chi phí quá nhiều, ngân sách thành phố không đảm đương được, kể cả có sự hỗ trợ của trung ương cũng rất khó.

“Vậy nên, giải pháp bắt buộc phải là xã hội hóa, các nhà đầu tư tham gia cùng địa phương để cải tạo”, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội nói.

Theo ông Thành, Hà Nội đã rà soát các chung cư cũ, hiện có 1.579 chung cư cũ và phân loại thành 4 cấp và kiểm định hàng năm.

Hiện chung cư nguy hiểm cấp D trên địa bàn thành phố không nhiều. Với nhà chung cư cấp D, Sở Xây dựng tham mưu thành phố ra quyết định di dời và ra phương án tạm cư để đảm bảo an toàn cho người dân trong thời gian phá dỡ nhà chung cư.

Hiện có 3 chung cư nguy hiểm cấp D nhà đầu tư đã tham gia xây dựng, cải tạo. Trong đó 2 nhà nguy hiểm cấp D sắp hoàn thành.

Hiện còn 4 nhà chung cư cấp D trên địa bàn quận Ba Đình thành phố chưa triển khai được, vì chưa có sự đồng thuận của người dân. Nhà đầu tư khi được giao sửa chữa, cải tạo hay xây lại thì họ phải lập quy hoạch 1:500, trong đó có bước điều tra khảo sát xã hội học, tuy nhiên, nhiều người dân không tham gia, không đồng thuận.

Theo quy định mới, Điều 4, Nghị định 101, với chung cư đơn lẻ có thể đứng một mình thì xây đơn lẻ nhưng nếu như là nhà chung cư xây dựng với liền kề hay 2 tòa hoặc khu chung cư nhiều tòa thì phải xây dựng toàn khung và phát sinh cơ chế bồi thường.

Ông Thành cũng cho biết thêm, Thành phố Hà Nội đã kiến nghị lên Bộ Xây dựng và Chính phủ một số giải pháp trên cơ sở đánh giá lại 25 dự án xây dựng chung cư cũ đã và đang triển khai trên địa bàn.

Một trong những vấn đề kiến nghị đó là, theo quy định tại Điều 86, Điều 87 của Luật nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm cải tạo, bảo dưỡng. Hiện tại, khi nhà ở của người dân hỏng hóc thì nhà nước đang xây lại nhà cho người dân này mà không lấy tiền. Ông Thành cho rằng, cần xem xét lại quy định này.

Vấn đề kiến nghị thứ hai, theo quy định đối với các nhà chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D theo khoản 3 Điều 110 của Luật nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân thì UBND TP Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại. Thế nhưng việc lấy được sự đồng ý của 100% người dân gần như không khả thi.

“Vì vậy chúng tôi kiến nghị chỉ cần tỷ lệ đồng thuận của các hộ dân/chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ đạt 70% là quyết định cải tạo”, ông Thành nói.

Vấn đề kiến nghị thứ ba, theo quy định hiện hành, việc cải tạo chung cư cũ khi người dân không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước lựa chọn hình thức dùng ngân sách hoặc dùng hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo ông Cường, hiện cả hai hình thức này đối với thành phố Hà Nội đều rất khó khăn vì ngân sách hạn hẹp, quỹ đất sắp hết. Nếu quỹ đất ở xa (ngoại thành) thì nhà đầu tư không “mặn mà”. Do đó nên để tùy từng địa phương có cơ chế cụ thể.