Sau Đà Nẵng, tỉnh nào sẽ thu hồi sổ đỏ lâu dài dự án Codotel?

Cú sốc lớn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Dự án bị thu hồi sổ đỏ tại TP. Đà Nẵng là của Công ty 586, phát triển trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ, trong đó có căn hộ Condotel. TP Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm.

Theo phản ánh của công ty bị thu hồi sổ đỏ lâu dài, trước đây UBND TP.Đà Nẵng và một số địa phương khác đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ Condotel trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ có thời hạn ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở, tại thời điểm năm 2008.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đã kết luận về việc cấp như trên là sai, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Để sửa sai, TP Đà Nẵng đã chọn phương án cấp lại sổ đỏ cho người mua căn hộ Condotel trên đất, thay thế cho sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài được cấp từ năm 2008. Theo quy định của Luật đất đai, thời hạn sử dụng của người mua nhà ghi trên sổ đỏ chỉ còn là 39 năm (dự án đã đưa vào sử dụng 11 năm, tính từ năm 2008).

Đà Nẵng đã thu hồi sổ đỏ có thời gian lâu dài của một dự án Condotel. 

Thông tin này được xem là “cú sốc” đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng nói riêng và nhiều tỉnh thành khác nói chung. Đặc biệt thách thức với các dự án Condotel, biệt thự biển lâu nay vẫn được quảng cáo là có sổ đỏ lâu dài.

Thời gian qua, Việt Nam đang trở thành điểm nóng phát triển của loại hình Condotel. Thống kê cho thấy, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ Condotel đã lên đến con số 16.000 căn. Sản phẩm Condotel vẫn đang đà “tăng tốc” khi trong giai đoạn 2017-2019, dự báo trung bình mỗi năm sẽ còn có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được mở bán để cung ứng cho phân khúc này.

Hiện nay, để huy động vốn cho chủ đầu tư, một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định... được môi giới quảng cáo là cấp sổ đỏ, sở hữu lâu dài. Theo các chuyên gia đây là hành vi vi phạm Luật Quảng cáo và lừa dối khách hàng. Người chịu ảnh hưởng nhất khi giao dịch mua bán chính là khách hàng vì không được cấp sổ đỏ sẽ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, không thể hủy giao dịch cũng không thể chuyển nhượng hợp đồng cho người khác…

Cấp sổ đỏ lâu dài cho Condotel là trái luật

Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (Condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (Condotel) hoặc biệt thự.

Theo quy định, dự án du lịch sẽ được thuê đất và không được phân chia bán từng căn hộ (Condotel) hoặc biệt thự. Chủ đầu tư đăng ký dự án du lịch chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú. Hiện tượng này phát triển đầu tiên ở hồ Tuyền Lâm (tỉnh Lâm Đồng) và bị xử lý, sau đó mới chạy sang các tỉnh khác.

Theo ông Phượng, để huy động vốn cho chủ đầu tư, một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, Kiên Giang… lại giao đất với loại đất ở và như tỉnh Khánh Hòa sáng tạo ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở cho các doanh nghiệp. Từ đó, chủ đầu tư lại bán từng căn hộ (Condotel) hoặc biệt thự cho khách hàng, vì họ lý luận là chủ đầu tư bán nhà ở, người mua được sở hữu lâu dài.

Cấp sổ đỏ lâu dài cho Condotel là trái quy định của pháp luật. 

“Việc giao đất ở cho dự án du lịch là trái với quy định Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật du lịch. Bản chất hình thức đăng ký dự án là dự án du lịch (dịch vụ lưu trú) nhưng được xây trên đất ở, bán như dự án nhà ở thương mại”, ông Phượng nói.

Ngoài ra, về việc nhiều dự án condotel, biệt thự biển vẫn quảng cáo được sổ đỏ lâu dài để câu khách, bất chấp mọi cảnh báo, ông Phượng nói rằng, dù một số tỉnh mở đường cho các chủ đầu tư thông qua việc giao đất ở (hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng không thể cấp sổ cho từng khách hàng mua, do không đúng quy định pháp luật. Hay nói một cách khác, vì không đúng quy định pháp luật nên các địa phương không dám cấp sổ, hoặc đã cấp sổ thì tiến hành thu hồi lại.

“Một số chủ đầu tư quảng cáo, Condotel được cấp sổ có thời hạn lâu dài để câu khách là hành vi vi phạm Luật Quảng cáo, hành vi lừa dối khách hàng. Trường hợp lỡ mua bán, giao dịch mà không được cấp sổ thì khách hàng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nam, hủy giao dịch thì không được, chuyển nhượng hợp đồng cho người khác thì không được công chứng thực hiện, cấp sổ thì không được”, ông Phượng nhấn mạnh.

Cũng theo ông Phượng, nếu có một số ý kiến truyền miệng về một số dự án được cấp sổ cho người mua nhưng nếu xảy ra chuyện thì chắc chắn phải thu hồi các sổ này vì việc cấp sổ không đúng quy định pháp luật. Lý do, đất thương mại dịch vụ ghi thời hạn lâu dài là trái Luật Đất đai 2013, dù không bị thu hồi thì cũng không có hiệu lực.

“Hiện nay, có 2 hướng đối với các dự án này: Một là giao đất ở (hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở) với thời hạn lâu dài để chủ đầu tư được bán căn hộ, biệt thự trong dự án du lịch, nhưng lại dưới danh nghĩa dự án nhà ở thương mại; Hai là thuế đất trả tiền một lần cho thời hạn thuê, chủ đầu tư bán công trình trên đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ đầu tư”, ông Phượng nêu.