Chủ đầu tư làm sai, cư dân có cơ hội được cấp sổ đỏ không?
"Mới đây, tôi cầm cố giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà đất để vay tiền. Phía ngân hàng mang giấy tờ đi công chứng thì được Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo căn nhà của tôi nằm trong phần diện tích chủ đầu tư xây dựng sai phép. Bởi vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà tôi sẽ bị thu hồi và hủy.
Tôi muốn hỏi sau khi bị thu hồi, tôi có được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không vì ở đây người làm sai là chủ đầu tư?" - Trần Thạch.
Ảnh minh họa. Nguồn IT
Luật sư trả lời
Theo quy định, nếu bạn xây sai phép, vượt tầng thì không thể được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Do vậy, việc cấp sổ đỏ trong trường hợp này là trái pháp luật, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi, hủy bỏ là đúng quy định.
Nếu vẫn cấp sổ đỏ trong trường hợp này sẽ tạo tiền lệ xấu trong lĩnh vực xây dựng, các chủ đầu tư khác sẽ lợi dụng sự dễ dãi đó để cố tình làm sai, thu lợi bất chính, tiếp tục xâm phạm đến quyền lợi của các khách hàng khác.
Luật quy định, các cá nhân, tổ chức trong khâu thẩm định, xét, cấp sổ đỏ trái pháp luật cũng sẽ phải bị xem xét trách nhiệm, kể cả trách nhiệm hình sự. Như vậy mới mang lại sự công bằng cho người dân, cũng như có tác dụng răn đe các cán bộ, công chức đang cố tình làm trái.
Sổ đỏ một khi đã được thu hồi thì khả năng được cấp lại là rất khó. Bởi theo Thông tư số 03/2018/TT-BXD của Bộ Xây dựng, phần vượt tầng phải dỡ bỏ, phần làm sai với công năng thiết kế (như thiết kế là khu thương mại nhưng lại làm thành căn hộ để bán cho dân) thì chủ đầu tư phải làm lại cho đúng thiết kế... Một số dự án đã và đang bị "cắt ngọn" là minh chứng cho việc thực thi quy định này. Pháp luật đã không còn cho phép hiện tượng "phạt cho tồn tại" như thời gian trước đây.
Để bảo vệ quyền lợi của mình, các hộ dân bị thu hồi sổ đỏ có thể đàm phán với chủ đầu tư để đổi cho họ căn hộ khác đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Vị trí, diện tích, giá trị chênh lệch (nếu có) giữa hai căn hộ... đều do các bên thỏa thuận hoặc chủ đầu tư trả lại tiền.
Trường hợp không thỏa thuận được, người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu, chủ đầu tư trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên mua (nếu có). Trường hợp này chủ đầu tư là người có lỗi, lừa dối khách hàng nên phải hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với thiệt hại cho các hộ dân mà họ đã gây ra.