Quốc hội xem xét sửa toàn diện Luật Nhà ở, bổ sung chính sách nhà ở cho thuê, ngăn đầu cơ và trục lợi chính sách

Sáng 19/8, trong đợt 2 Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội nghe Tờ trình của Chính phủ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết Luật Nhà ở 2023, được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023 và có hiệu lực từ 1/8/2024, đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho phát triển nhà ở. Tuy nhiên, sau hai năm triển khai, nhiều quy định không còn phù hợp với thay đổi về tổ chức chính quyền, pháp luật đất đai, đầu tư, quy hoạch và yêu cầu phát triển mới.

Lần đầu thiết kế một chương riêng về nhà ở cho thuê

Một trong những lý do sửa luật là việc sắp xếp lại đơn vị hành chính và mô hình chính quyền địa phương hai cấp làm thay đổi căn cứ, thẩm quyền và nội dung của chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Chính phủ cũng đề nghị cập nhật các quy định liên quan phân loại đô thị, nhất là sau khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết 111/2025 về phân loại đô thị mới. Đồng thời, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt yêu cầu hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn.

Do đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định về nhà ở liên quan đến phân loại đô thị như khu vực phải xây dựng nhà ở để bán hoặc được phép phân lô bán nền, khu vực mà dự án phải có nghĩa vụ dành diện tích xây dựng nhà ở xã hội...

Dự thảo vì vậy sẽ rà soát lại khu vực được phân lô, bán nền, nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, cũng như yêu cầu phát triển chung cư và nhà ở tái định cư.

Các quy định về nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, tái định cư, cải tạo chung cư cũng được đề xuất sửa đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và xây dựng.

Đáng chú ý, chính sách nhà ở xã hội sẽ được rà soát từ đối tượng, điều kiện hưởng hỗ trợ đến quỹ đất và ưu đãi chủ đầu tư. Chính phủ nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt việc mua, thuê, thuê mua và bán lại nhà ở xã hội nhằm bảo đảm đúng đối tượng, ngăn trục lợi chính sách.

Điểm mới đáng chú ý của dự thảo là bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm cả nguồn vốn Nhà nước và nguồn vốn ngoài Nhà nước.

Dự thảo xác định bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, nhóm nhà ở chính sách bao gồm nhà ở cho cán bộ cao cấp của Đảng, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở hỗ trợ từ chương trình mục tiêu quốc gia và nhà ở phục vụ tái định cư.

Với nhà ở cho thuê bằng vốn Nhà nước, dự thảo đề xuất hình thành Quỹ nhà ở, với nguồn từ ngân sách, tiền bán nhà thuộc tài sản công, các nguồn thu liên quan quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và các nguồn huy động hợp pháp khác.

Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng được xác định là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính công đoàn...

Làm rõ khái niệm “chung cư có thời hạn”, ngăn đầu cơ và trục lợi chính sách nhà ở

Báo cáo tóm tắt ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, đại diện Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội bày tỏ tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời cho rằng các nhóm chính sách trong dự thảo cơ bản đã kịp thời thể chế hóa chủ trương của Đảng, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, quốc phòng, an ninh, phân cấp và cải cách thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát nhiều nội dung, từ sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở thương mại đến chính sách nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách, nhằm bảo đảm tính minh bạch, khả thi và hạn chế các kẽ hở chính sách.

Đối với chính sách sở hữu nhà ở, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý dự thảo Luật đưa ra khái niệm mới là “chung cư có thời hạn”. Trong khi đó, các điều khoản khác lại chủ yếu sử dụng thuật ngữ “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Theo cơ quan thẩm tra, khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” cùng các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong dự thảo về cơ bản kế thừa Luật Nhà ở năm 2023.

Do đó, cần cân nhắc việc bổ sung hoặc làm rõ khái niệm “chung cư có thời hạn”, tránh tạo ra cách hiểu khác nhau giữa thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng công trình.

Một vấn đề khác được đặt ra là quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Dự thảo quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể bao gồm dự án xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, trong đó có nhà ở riêng lẻ. Từ đó, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam thì có được sở hữu nhà ở riêng lẻ thông qua dự án này hay không.

Với nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra đề nghị dự thảo Luật nghiên cứu, bổ sung các công cụ quản lý phù hợp về quy hoạch, xác định giá đất, yêu cầu hạ tầng và các điều kiện liên quan.

Mục tiêu là tạo cơ sở xác định việc phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc, gồm cao cấp, trung cấp và bình dân, với mức lợi nhuận hợp lý, phù hợp sức mua và nhu cầu thực tế của người dân.

Đề xuất này nhằm thể chế hóa yêu cầu được nêu tại Kết luận số 224-KL/TW của Bộ Chính trị và Thông báo số 64/TB-VPTW.

Đối với các loại hình nhà ở cho thuê, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục làm rõ nhóm đối tượng được ưu tiên thụ hưởng chính sách; rà soát nguồn vốn hình thành “quỹ nhà ở” và sự thống nhất giữa quy định quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước với quy định về tài sản công.

Dự thảo cũng cần làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn của chính sách “nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp”, trong đó xác định cụ thể điều kiện, đối tượng và hình thức hỗ trợ đối với dự án, chủ đầu tư.

Cùng với đó, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu các cơ chế nhằm ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, qua đó mở rộng nguồn cung và đáp ứng tốt hơn nhu cầu chỗ ở của người dân.

Một trong những vấn đề được nhấn mạnh là chính sách đối với các nhóm được hưởng ưu đãi về nhà ở.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị thiết kế cơ chế kiểm soát chặt chẽ, minh bạch đối tượng và trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên, không để phát sinh tình trạng lợi dụng, trục lợi chính sách; đồng thời kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở” để bảo đảm thể chế hóa đầy đủ ý kiến chỉ đạo của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước tại Thông báo Kết luận số 64.

Giảm 66 điều, phân cấp mạnh cho địa phương

Theo Chính phủ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương đương 32% so với Luật Nhà ở hiện hành.

Dự thảo cũng luật hóa một số chính sách đã được Quốc hội và Chính phủ ban hành về nhà ở xã hội, đồng thời bổ sung hình thức BT trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị.

Một điểm đáng chú ý khác là phân quyền mạnh cho chính quyền địa phương. 20/21 thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền địa phương, cùng với việc bãi bỏ 3 thủ tục, sửa đổi 21 thủ tục theo hướng rút ngắn thời gian, đơn giản hóa hồ sơ và cắt giảm tối đa 3/4 số điều kiện kinh doanh.

Dự thảo cũng lược bỏ những quy định trùng lặp với pháp luật khác, trong đó có một số nội dung liên quan Bộ luật Dân sự và hoạt động tín dụng của Ngân hàng Chính sách xã hội.

Chính phủ cho rằng việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở là cần thiết để tạo một khung pháp lý thống nhất, giảm thủ tục, tăng tính khả thi và mở rộng nguồn cung nhà ở.

Theo kế hoạch mới, Luật Nhà ở (sửa đổi) được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, thay vì chờ đến Kỳ họp thứ hai như chương trình lập pháp trước đó. Các quy định về phân cấp, phân quyền dự kiến có hiệu lực từ 1/3/2027; những chính sách còn lại dự kiến áp dụng từ 1/7/2027.

×