Quy định xác định giá bán nhà ở xã hội cần kiểm định chặt chẽ

Mức giá bán nhà ở xã hội được quy định thế nào?

Đối với việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do nhà nước đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của luật này.

Đối với giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của luật này. Bên cạnh đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.

Căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Trong đó ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê nhà ở xã hội cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn.

Hiện nay, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định đối với những dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách sẽ được tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội theo 2 phương án.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua đảm bảo nguyên tắc theo quy định của luật này và trình UBND cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Phương án 2, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc theo quy định của luật này. Sau khi quyết toán và kiểm toán nếu vượt định mức thì phải hoàn trả cho người mua, thuê mua theo quy định của Chính phủ.

Doanh nghiệp kiến nghị nâng lợi nhuận làm nhà ở xã hội lên 15%

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư lại khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng; còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm.

Thực trạng đang diễn ra là giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn quá cao so với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Giá bán nhà ở xã hội trung bình hiện nay đang ở mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Mức giá này quá cao so với thu nhập của các đối tượng nằm trong diện ưu đãi, chỉ có thể phù hợp với những đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên.

Do nguồn cung quá khan hiếm, giá nhà trên thị trường không ngừng tăng, pháp luật lại có quy định về thời gian chuyển nhượng nên đã dẫn đến tình trạng "lách luật" để mua nhà ở xã hội đang rất phổ biến hiện nay, đó là mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng.

Theo quy định hiện hành, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết quá trình xây dựng một dự án nhà ở xã hội thường kéo dài tới 5 năm, nhưng với định mức lợi nhuận chỉ 10%, chia trung bình thì mỗi năm chỉ đạt được lợi nhuận 2%/năm. Mức lợi nhuận này còn thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm, điều này khiến khó thu hút được doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Về lợi nhuận làm nhà ở xã hội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị cần tăng lên 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển nhà ở xã hội hoặc hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư, phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, hạ tầng kỹ thuật bên ngoài hàng rào của dự án cần được đồng bộ để tạo ra sự kết nối với hạ tầng bên trong dự án. Về việc tạo lập quỹ đất, doanh nghiệp muốn chính quyền địa phương giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần làm rõ cơ chế để giải quyết giá trị mà các nhà đầu tư đã bỏ tiền ra mua đất thương mại và chuyển sang làm nhà ở xã hội.