Quy hoạch 100 năm sẽ đưa dòng tiền bất động sản Hà Nội chảy về đâu?

Giá bất động sản sẽ được quyết định bởi khả năng kết nối

Trong nhiều năm, giá bất động sản Hà Nội gần như tuân theo một công thức quen thuộc: Càng gần khu vực trung tâm lịch sử như Hoàn Kiếm, Ba Đình hay Đống Đa, giá trị càng cao nhờ lợi thế hạ tầng, dịch vụ và mật độ việc làm.

Tuy nhiên, bức tranh này được dự báo sẽ thay đổi đáng kể khi Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm từng bước được triển khai.

Thay vì chỉ xoay quanh khu vực lõi, Hà Nội đang hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm. Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như Vành đai 4, Vành đai 5, hệ thống metro, các cây cầu vượt sông Hồng và mạng lưới giao thông liên vùng được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển, đồng thời hình thành những cực tăng trưởng mới. Điều này đồng nghĩa yếu tố quyết định giá trị bất động sản sẽ không còn chỉ là khoảng cách tới hồ Gươm mà chuyển sang khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái đô thị.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, định hướng phát triển mới sẽ tạo ra sự dịch chuyển mạnh về dòng vốn đầu tư. Những khu vực được quy hoạch rõ vai trò như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, Hoài Đức hay Sóc Sơn có nhiều cơ hội thu hút nguồn lực khi được định hướng trở thành các trung tâm công nghệ, giáo dục, logistics và dịch vụ.

Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng quy hoạch dài hạn không làm suy giảm giá trị của khu vực nội đô lịch sử, nhưng sẽ thiết lập một bản đồ đầu tư hoàn toàn mới. Trong tương lai, vị thế của mỗi dự án sẽ phụ thuộc vào chức năng phát triển và mức độ kết nối với mạng lưới đô thị thay vì chỉ xét vị trí địa lý.

Thực tế, xu hướng mở rộng ra khu vực ven đô đã diễn ra nhiều năm qua khi các khu vực: Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay Đan Phượng liên tục thu hút sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn nhờ lợi thế quỹ đất. Tuy nhiên, không ít dự án từng gặp khó vì hạ tầng triển khai chậm hơn tiến độ phát triển đô thị.

Khi quy hoạch dài hạn được thực hiện song song với việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, quá trình dịch chuyển dân cư và dòng vốn sẽ diễn ra rõ nét hơn, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của các khu vực mới.

Nguồn cung nhà ở cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện khi quỹ đất tại các vùng phát triển mới dồi dào hơn so với nội đô. Đây được xem là giải pháp góp phần giảm áp lực giá nhà vốn liên tục tăng cao trong nhiều năm qua, đồng thời đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.

Dù vậy, thị trường cũng đang bước sang giai đoạn mà nhà đầu tư thận trọng hơn. Thay vì chỉ kỳ vọng vào những bản quy hoạch trên giấy, họ quan tâm nhiều hơn tới tiến độ xây dựng hạ tầng, khả năng hình thành tiện ích và tốc độ lấp đầy cư dân. Giá trị của một dự án vì thế không chỉ nằm ở quy hoạch đẹp mà còn phải được chứng minh bằng khả năng thu hút người dân đến sinh sống và tạo lập cộng đồng bền vững.

Hạ tầng quyết định giá trị, không phải mọi nơi đều thành "điểm nóng"

Một trong những yếu tố được đánh giá sẽ tác động mạnh nhất tới giá bất động sản trong chu kỳ tới là hệ thống đường sắt đô thị. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), với các khu nhà ở, văn phòng và thương mại tập trung quanh nhà ga trong bán kính khoảng 500 - 800 m, được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng giá mới.

Tuy nhiên, theo ông Hiếu, việc một tuyến đường hay tuyến metro đi qua chưa đủ để đảm bảo giá trị bất động sản tăng trưởng. Điều quan trọng là hạ tầng đó phải thực sự giúp rút ngắn thời gian di chuyển. Nếu người dân vẫn phải mất một đến hai giờ để vào trung tâm làm việc, sức hấp dẫn của dự án sẽ bị hạn chế.

Ngược lại, khi thời gian đi lại được rút xuống còn khoảng 30 - 45 phút, giá trị sử dụng cũng như khả năng thanh khoản của bất động sản sẽ cải thiện rõ rệt.

Dù dư địa phát triển của khu vực ngoại thành rất lớn, giới chuyên gia cũng lưu ý không phải địa phương nào cũng có thể trở thành cực tăng trưởng mới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định các khu vực như Hòa Lạc, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, Phú Xuyên hay Xuân Mai có nhiều cơ hội bứt phá trong khoảng 20 năm tới nếu hội tụ đầy đủ hạ tầng giao thông, quy mô dân số, hệ thống trường học, bệnh viện và các ngành kinh tế tạo việc làm như công nghệ cao, nghiên cứu phát triển hay logistics. Đây cũng là mô hình đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới áp dụng thành công để giảm tải cho khu vực trung tâm.

Ở phân khúc bất động sản thương mại, ông Đính cho rằng, việc hình thành các trung tâm tài chính mới tại vùng ven sẽ cần nhiều thời gian hơn. Trong khoảng 15-20 năm tới, khu vực nội đô vẫn giữ vai trò chủ đạo đối với văn phòng hạng A. Vì vậy, các đô thị vệ tinh nên tập trung vào những chức năng riêng như giáo dục, nghiên cứu, công nghệ, không gian xanh và phát triển nhà ở chất lượng cao thay vì cạnh tranh trực tiếp với trung tâm hiện hữu.

Các chuyên gia đều cho rằng quy hoạch Thủ đô đang đặt ra một cách tiếp cận hoàn toàn mới cho thị trường. Trong giai đoạn tới, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ việc chạy theo thông tin quy hoạch hoặc khoảng cách tới trung tâm sang đánh giá tổng thể về hạ tầng, tốc độ phát triển dân số, khả năng tạo việc làm và chất lượng hệ sinh thái đô thị.

×