Rút ngắn 118 ngày thủ tục bất động sản, doanh nghiệp vẫn muốn "cởi trói" thêm

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã tập trung phân tích các nội dung mới của dự luật trước khi trình Quốc hội xem xét.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa đổi luật cần bám sát định hướng của Nghị quyết 21 về hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai và bất động sản.

Ông Khôi cho rằng, đạo luật không chỉ điều chỉnh các hoạt động kinh doanh đơn thuần mà còn phải trở thành nền tảng pháp lý để hình thành một thị trường vận hành minh bạch, hiện đại, lấy phát triển làm trọng tâm thay vì thiên về quản lý hành chính.

Thông tin về quá trình xây dựng dự luật, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự án luật đã trải qua nhiều đợt lấy ý kiến. Theo kế hoạch, Quốc hội sẽ cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp tháng 8 và dự kiến thông qua vào kỳ họp tháng 10 năm 2026.

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo mới được tinh gọn còn 10 chương với 61 điều, giảm 22 điều. Những nội dung điều chỉnh tập trung vào bốn nhóm chính gồm phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính; tháo gỡ các vướng mắc phát sinh từ thực tiễn và thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý thị trường.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Song song với đó, dự thảo đề xuất cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh; bãi bỏ 5 trong 12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7 thủ tục còn lại và rút ngắn tổng thời gian xử lý từ 192 ngày xuống còn 74 ngày.

Tiền mua nhà sẽ bị "treo" 5% đến khi cấp sổ đỏ?

Dự thảo cũng lần đầu tiên bổ sung quy định mỗi bất động sản phải được cấp một mã định danh trước khi tham gia giao dịch. Mã này được kết nối với hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời được sử dụng xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án và không trùng lặp trên phạm vi cả nước.

Ngoài ra, phạm vi chuyển nhượng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng được mở rộng. Dự luật cho phép chuyển nhượng đối với các công trình đã hoàn thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo cơ chế áp dụng với bất động sản hình thành trong tương lai.

Đối với quỹ nhà ở địa phương, dự thảo cũng bổ sung quy định cho phép tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản mà không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.

Về thanh toán, cơ chế thu tiền vẫn giữ nguyên như quy định hiện hành, tức chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Phần 5% còn lại sẽ được gửi vào tài khoản bảo lãnh và chỉ được giải ngân khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận.

Dự luật đồng thời mở thêm cơ chế cho phép chuyển nhượng dự án dù tài sản chưa được giải chấp nếu có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp. Một số quy định liên quan đến nghĩa vụ tài chính của các dự án BT cũng được làm rõ nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình chuyển nhượng.

Doanh nghiệp đề nghị bỏ thêm thủ tục và giảm chi phí

Đại diện Sun Group đánh giá nhiều ý kiến của doanh nghiệp đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu sau nhiều vòng góp ý. Tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn kiến nghị loại bỏ quy định yêu cầu phải thông báo đủ điều kiện đối với công trình xây dựng và phần diện tích sàn trước khi được đưa vào kinh doanh.

Theo doanh nghiệp, đối với các sản phẩm thương mại, quy định hiện hành không yêu cầu thực hiện thủ tục này và trên thực tế cũng chưa phát sinh bất cập. Vì vậy, nếu bổ sung thêm sẽ làm kéo dài quy trình hành chính không cần thiết. Sun Group đề xuất chỉ áp dụng thủ tục thông báo đối với sản phẩm nhà ở như quy định hiện hành.

Liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp cũng đề nghị xem xét lại quy định bắt buộc phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng. Theo quan điểm của Sun Group, năng lực của bên nhận chuyển nhượng đã được cơ quan quản lý thẩm định nên các nghĩa vụ tài chính hoàn toàn có thể được các bên thỏa thuận chuyển giao tiếp tục thực hiện.

Trong khi đó, đại diện Công ty CP Viglacera kiến nghị cần làm rõ quy định cấm ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp cho rằng nên bổ sung ngoại lệ đối với trường hợp tổng công ty giao quyền cho các chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc để phù hợp với mô hình quản trị hiện nay.

Viglacera cũng đề xuất tiếp tục duy trì quy định đã có trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về thời hạn 15 ngày để cơ quan quản lý cấp tỉnh phản hồi việc nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Nếu hết thời hạn mà không có văn bản trả lời, doanh nghiệp nên được quyền triển khai kinh doanh.

Một nội dung khác được doanh nghiệp này đặc biệt quan tâm là quy định về bảo lãnh ngân hàng. Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh chính thức trước khi mở bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thay vì chỉ cần văn bản chấp thuận bảo lãnh như hiện nay.

Theo Viglacera, quy định mới sẽ khiến chi phí bảo lãnh tăng lên, làm đội giá thành sản phẩm và cuối cùng người mua nhà sẽ là bên chịu tác động. Doanh nghiệp vì vậy đề nghị giữ nguyên cơ chế hiện hành, chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.

Đại diện Phục Hưng Holdings lại bày tỏ băn khoăn về quy định áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản. Theo doanh nghiệp, dự thảo chưa xác định rõ thời gian cấp mã định danh đối với từng loại tài sản, từ bất động sản có sẵn đến bất động sản hình thành trong tương lai.

Nếu không có mốc thời gian cụ thể, quá trình giao dịch, chuyển nhượng dự án hoặc hoàn tất các thủ tục tiếp theo có thể bị chậm trễ, ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp cũng như tính thông suốt của thị trường.

×