Sau cuộc tháo gỡ sổ hồng, officetel TP.HCM đứng trước thay đổi pháp lý mới

Hơn 7.000 officetel TP.HCM đã được tháo gỡ sổ hồng

Sau nhiều năm rơi vào tình trạng pháp lý chưa rõ ràng, thị trường căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại TP.HCM đang dần được khơi thông. Việc hàng nghìn căn officetel được cấp giấy chứng nhận đã giải quyết một trong những nút thắt lớn nhất của phân khúc này.

Tuy nhiên, câu chuyện pháp lý của officetel chưa dừng lại ở sổ hồng. Trong văn bản mới gửi Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan Trung ương ngày 1/9, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục đề xuất hoàn thiện hành lang pháp lý đối với nhóm công trình phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú. Một trong những nội dung đáng chú ý là mở rộng quyền mua cho cá nhân nước ngoài.

Officetel từng là một trong những sản phẩm bất động sản phát triển khá mạnh tại TP.HCM, đặc biệt trong giai đoạn thị trường sôi động. Mô hình này kết hợp chức năng văn phòng và lưu trú, hướng đến nhóm doanh nghiệp nhỏ, chuyên gia, nhà đầu tư hoặc khách hàng có nhu cầu vừa làm việc vừa lưu trú.

Theo HoREA, một trong những dự án tiên phong phát triển loại hình này tại TP.HCM là The Manor khu II với 623 căn officetel, được khởi công từ năm 2007 và đưa vào sử dụng năm 2010.

Sau đó, officetel xuất hiện tại nhiều dự án ở khu vực trung tâm và các khu đô thị mới. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh của sản phẩm lại đi trước quá trình hoàn thiện quy định pháp luật, khiến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua kéo dài tại hàng loạt dự án.

TP.HCM từng ghi nhận 8.918 căn officetel tại 29 dự án gặp vướng mắc trong việc cấp sổ hồng. Đến cuối năm 2024, thành phố đã tháo gỡ và cấp giấy chứng nhận cho 7.174 căn thuộc 9 dự án, tương đương khoảng 80%. Còn 1.744 căn tại 20 dự án tiếp tục được xử lý.

Trong nhóm đã được giải quyết có nhiều dự án quy mô lớn như dự án tại 28 Mai Chí Thọ với hơn 1.000 căn officetel, khu Tân Cảng với hơn 1.600 căn, cùng các dự án tại Nguyễn Văn Trỗi, Tôn Đức Thắng, Celadon City…

Việc tháo gỡ sổ hồng có ý nghĩa đáng kể với thị trường bởi giấy chứng nhận không chỉ liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người mua mà còn tác động đến khả năng chuyển nhượng, thế chấp và thanh khoản của sản phẩm.

Dù vậy, việc cấp giấy chứng nhận mới giải quyết một phần câu chuyện. Officetel vẫn là loại hình bất động sản có những đặc điểm khác nhà ở thông thường, nhất là về công năng, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng.

Đây cũng là lý do HoREA cho rằng pháp luật cần có cách tiếp cận bao quát hơn thay vì chỉ gọi tên từng sản phẩm như condotel hay officetel.

Đề xuất người nước ngoài được mua tối đa 30% diện tích sàn

Điểm mới đáng chú ý trong kiến nghị lần này của HoREA là đề xuất mở rộng quyền kinh doanh bất động sản đối với cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.

Theo đó, HoREA đề xuất nhóm khách hàng này được mua, mua trả góp căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú.

Tỷ lệ sở hữu được đề xuất không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của một tòa nhà.

Nếu được luật hóa, quy định này sẽ tạo ra thay đổi đáng kể so với thị trường hiện nay. Người nước ngoài vốn đã có thể thuê officetel để sử dụng đúng công năng, nhưng việc mở rộng sang quyền mua sẽ hình thành thêm một nhóm cầu trực tiếp đối với phân khúc này.

Đối với TP.HCM, tác động có thể rõ nét hơn bởi đây là trung tâm kinh tế lớn, tập trung đông doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chuyên gia và lao động quốc tế. Officetel tại những khu vực gần trung tâm tài chính, khu đô thị mới, đầu mối giao thông hoặc nơi tập trung doanh nghiệp vì thế có khả năng được quan tâm nếu hành lang pháp lý được mở rộng.

Ở góc độ thị trường, thêm nhóm người mua nước ngoài cũng có thể cải thiện thanh khoản cho một phân khúc từng mất sức hút do những vướng mắc kéo dài về pháp lý. Tuy nhiên, khả năng tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho officetel vẫn phụ thuộc nhiều yếu tố, thay vì chỉ dựa vào việc mở rộng đối tượng mua.

Điều nhà đầu tư quan tâm trước hết vẫn là tính pháp lý của từng dự án, thời hạn sử dụng công trình, khả năng khai thác cho thuê, chi phí vận hành và tỷ suất sinh lời thực tế. Đây cũng là những yếu tố khiến officetel khác đáng kể so với căn hộ ở thông thường.

Đáng chú ý, kiến nghị của HoREA hiện mới là đề xuất trong quá trình hoàn thiện chính sách, chưa phải quy định đã có hiệu lực. Vì vậy, việc người nước ngoài được mua officetel với tỷ lệ tối đa 30% vẫn cần chờ quy định chính thức nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

×