Sổ đỏ điện tử, giá trị pháp lý và cách tra cứu như thế nào?

Sổ đỏ điện tử có được Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định?

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Luật Đất đai và Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử.

Cụ thể: Điều 50 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử là văn bản điện tử được xác thực trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng giấy.

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử được quản lý tập trung, thống nhất trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai trên phạm vi cả nước.

 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử khi đảm bảo các điều kiện về phần mềm, hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, an toàn thông tin và các điều kiện khác theo quy định pháp luật về giao dịch điện tử.

Khoản 3 Điều 131 Luật Đất đại 2024 quy định “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”.

Luật sư Hoàng Anh Sơn đưa ra lưu ý quan trọng: Nghị định quy định Giấy chứng nhận điện tử là văn bản/dữ liệu điện tử được tạo, xác thực và quản lý trong Hệ thống thông tin đất đai; giá trị pháp lý của bản điện tử được xác định trên cơ sở quy định về chữ ký, xác thực và khả năng truy cập trong các văn bản liên quan.

Giá trị pháp lý sổ đỏ điện tử có thay thế sổ giấy?

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, Nghị định 101, Nghị định 151/2025/NĐ-CP cho phép thực hiện đăng ký, cấp và quản lý Giấy chứng nhận bằng phương tiện điện tử (đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận điện tử). Điều này tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng “sổ đỏ điện tử” trong quản lý và giao dịch.

Tuy nhiên, việc đối chiếu giá trị pháp lý giữa phiên bản điện tử và bản giấy phụ thuộc vào: việc xác thực dữ liệu điện tử (chữ ký số, xác thực chủ thể),  quy định về quản lý Hệ thống thông tin đất đai, và hướng dẫn kỹ thuật, nghiệp vụ do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Nghị định đã mở cửa cho bản điện tử, nhưng một số chi tiết kỹ thuật ví dụ mã định danh, QR code, tiêu chí xác thực bản sao điện tử thường được cụ thể hóa trong văn bản hướng dẫn hoặc quy định kỹ thuật của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Hiện nay pháp luật đã quy định chi tiết quy trình cấp sổ đỏ bằng phương tiện điện tử (theo Nghị định 151).

Điểm XVIII Mục C phần V phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng phương tiện điện tử.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử là các văn bản điện tử, dữ liệu điện tử đã được xác thực thể hiện đầy đủ thành phần, nội dung của các giấy tờ theo quy định tại Phần II của “Phần B. Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất".

Nghị định 101, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức quy định về Giấy chứng nhận ở dạng điện tử và trình tự, thủ tục đăng ký, cấp bằng phương tiện điện tử; Nghị định có hiệu lực từ 01/07/2025.

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng phương tiện điện tử như sau:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhập thông tin vào Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử, đồng thời gắn kèm theo hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

Hệ thống tiếp nhận hồ sơ của Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh gửi phản hồi kết quả tiếp nhận cho người yêu cầu đăng ký qua Cổng dịch vụ công hoặc thư điện tử hoặc các phương tiện điện tử khác;

 Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất kiểm tra hồ sơ, giải quyết thủ tục hành chính theo quy định từ Phần I đến Phần XIV của “Phần C. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất gửi kết quả giải quyết thủ tục hành chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Mục 6 và Mục 7 Phần I của “Phần A. Tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Sổ đỏ điện tử bắt đầu đã được quy định tại Luật Đất đai cũng như các Nghị định, có thể giai đoạn đầu sẽ áp dụng thí điểm tại một số địa phương có hạ tầng số hóa hoàn thiện, như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh sau đó, Việc cấp sổ đỏ điện tử cần có lộ trình cụ thể để triển khai đồng bộ trên toàn quốc.

×