Sốt đất đi qua, nhà đầu tư bất động sản dở khóc dở cười

Vay ngân hàng mua đất, nhà đầu tư đứng ngồi không yên

Trên thị trường bất động sản, không ít nhà đầu tư "hốt bạc", thắng đậm nhờ biết "chớp thời cơ" thị trường nóng lên trong những cơn sốt đất. Tuy nhiên, không ít người khóc ròng vì lao vào mua đất lúc giá đã trên "đỉnh" để rồi khi thị trường nguội đi thì lại đẩy hàng không kịp.

Đầu tư đất Buôn Mê Thuột lúc sốt đất đang đổ bộ địa phương này, anh Trần Minh Thành trót ôm 2 nền đất với giá gần 4 tỷ đồng. Do thiếu vốn, anh Thành phải vay thêm từ ngân hàng gần 2 tỷ đồng để có tiền đầu tư. Nhà đầu tư này dự định đợi giá nhích lên là đẩy hàng ngay để tránh gồng lãi ngân hàng.

"Đây là lần đầu tôi đầu tư bất động sản nên chủ yếu nghe theo tư vấn của bạn bè và môi giới. Vì thiếu kinh nghiệm nên tôi mua phải sản phẩm giá cao. Mỗi tháng phải gồng lãi ngân hàng, tôi mong muốn đẩy hàng càng sớm càng tốt nên rao bán với giá không chênh lệch bao nhiêu nhưng vẫn không tìm được khách. Hiện tại, mỗi tháng tôi phải gồng lãi ngân hàng gần 40 - 50 triệu đồng nên vô cùng áp lực", anh Thành chia sẻ.

Theo các chuyên gia, thời gian qua, thị trường bất động sản chứng kiến cơn sốt đất tại nhiều địa phương kéo theo đó là giá đất không ngừng tăng cao. Tuy nhiên, để bảo đảm tính bền vững để thị trường phát triển lành mạnh, hạn chế đầu cơ, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã có động thái "phanh" hoạt động cho vay để kinh doanh bất động sản, thuế áp giá cao theo thị trường. Bên cạnh đó, hàng loạt địa phương đã đồng loạt ra văn bản chỉ đạo, tạm dừng cấp quyền sử dụng đất để chặn phân lô, bán nền.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, hiện tại có hiện tượng các đầu nậu, cò đất, hay các doanh nghiệp bất lương lợi dụng thông tin từ các cuộc họp về quy hoạch đất đai để trục lợi, loan tin "vịt" làm thị trường nóng lên, giá đất tăng.

Chủ tịch HoREA cho biết, yếu tố hạ tầng giao thông tốt hay việc chính quyền thúc đẩy phát triển ở khu vực nào thì giá đất ở đó tăng theo, nhưng người mua cần cân nhắc bởi không phải khu vực nào cũng phù hợp quy hoạch. Bởi nếu may mắn chọn đúng khu vực phát triển dân cư sẽ được lợi nhưng nếu gặp phải khu vực quy hoạch công viên cây xanh hay đường sá thì chắc chắn người mua lãnh đủ, còn cò hay đầu nậu hưởng lợi.

"HoREA đã cảnh báo nhưng nhiều người vẫn liều, nhắm mắt mua đất giá cao rồi không bán được. Trước đây, đã có nhiều doanh nghiệp làm "đầu nậu", thổi giá đất bị xử lý, người mua chịu thiệt hại. Vì thế, những người có ý định mua đất lúc này phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang", Chủ tịch HoREA cảnh báo.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo trong cơn sốt đất

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA nhận định trong cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội, dễ dàng lướt sóng kiếm lời. Tuy nhiên, cũng có những nhà đầu tư theo tư duy đám đông, không tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, lại dùng vốn vay mượn để mua bất động sản tại các khu vực đang sốt. Mua vào với giá cao, đến nay chưa kịp bán "chốt lời" thì thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại.

Các nhà đầu tư "ăn theo" độ nóng của thị trường này thường sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư nên buộc phải bán tháo, thoát hàng nhanh giữa vòng xoáy giảm nhiệt của thị trường nhà, đất. Trong số đó, nhiều người vì không đẩy được hàng, càng ôm hàng về lâu càng đứng ngồi không yên.

Đặc biệt, các tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản càng buồn tẻ, trầm lắng khi chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, điểm nghẽn tín dụng cùng các khó khăn trong pháp lý đầu tư xây dựng khiến nguồn cung dự án giảm mạnh. Chính vì điều này mà các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rơi vào cảnh ngồi trên đóng lửa, nóng lòng đẩy hàng.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, đầu tư khi "sốt đất" thì thực tế chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh.

Vị chuyên gia này thẳng thắn cho rằng, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn các nhà đầu tư "chết vì sốt đất" thường là những nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường, đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm thị trường.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trang Bùi thừa nhận, việc đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh chóng có thể đã mang lại lợi nhuận cao thực sự cho một số nhà đầu tư F0, nhưng đó chỉ là một số ít, không phải số đông để có thể đại diện cho thị trường bất động sản.

Vì vậy, người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua, đặc biệt với đất tỉnh lẻ được rao bán giá 600-800 triệu đồng/ diện tích lớn, mặc dù rất hấp dẫn, nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, do đó việc chuyển đổi để làm "sổ đỏ" là khó khả thi. Vì thế, người mua cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không.

Đồng thời, vị này còn khuyến cáo rằng, trước khi quyết định xuống tiền mua đất, người mua nên so sánh, phân tích và nghiên cứu mặt bằng giá với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước. Bởi lẽ, nếu mức tăng của khu đất ấy là 50%, 100% thậm chí hơn trong vòng một thời gian ngắn, thì có thể đó là giá ảo, không đúng với giá trị thực của khu đất ấy.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần nhìn nhận một dự án tăng giá như thế nào là bất bình thường thông qua việc so sánh với mặt bằng chung. "Nếu dự án mới chỉ có đất, chưa có hạ tầng tiện ích, mà giá đã tăng cao thì đó chỉ là giá ảo, giá kỳ vọng trong tương lai khi đã hoàn thành. Phải thật thận trọng trong vấn đề này để có quyết định kịp thời.