Sửa luật để “mở đường” cho nhà ở cho thuê: Bộ Xây dựng tính loạt ưu đãi thuế, đất và vốn

Theo nhiều chuyên gia, sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bộc lộ nghịch lý lớn: Giá nhà liên tục leo thang nhưng phần lớn người trẻ đô thị lại ngày càng khó mua nổi nhà ở.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho thuê - vốn được xem là lời giải phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển lại gần như bị bỏ ngỏ. Nguồn cung hiện nay chủ yếu đến từ các khu trọ nhỏ lẻ, căn hộ cho thuê tự phát hoặc chung cư mini thiếu đồng bộ, thiếu an toàn, tiện ích, dịch vụ...

Cùng với đó, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã yêu cầu bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn và trở thành trụ cột chiến lược từ nay đến 2030.

Trước thực tế này, Bộ Xây dựng cho biết đang hoàn thiện các cơ chế phát triển nhà ở cho thuê trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 tới.

Các cơ chế đang được xem xét tập trung vào ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiếp cận tín dụng dài hạn, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển quỹ nhà cho thuê quy mô lớn.

“Bỏ tiền tỷ để thu tiền lẻ”, doanh nghiệp không dễ mặn mà

Bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn hiện rất cao nhưng nguồn cung chuyên nghiệp lại phát triển chậm.

Theo bà Hằng, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là hiệu quả tài chính thấp. Nhà ở cho thuê muốn thu hút người dân phải giữ giá hợp lý, trong khi thời gian hoàn vốn của doanh nghiệp lại kéo dài hàng chục năm.

Giá thuê phải rẻ nhưng rất ít nhà đầu tư muốn bỏ tiền lớn để thu tiền lẻ.

Thực tế, trong nhiều năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phát triển theo mô hình bán hàng để thu hồi vốn nhanh thay vì khai thác vận hành dài hạn. Dòng tiền, lợi nhuận và cả giá cổ phiếu đều phụ thuộc vào tốc độ bán sản phẩm.

Vì vậy, theo các chuyên gia, nếu cơ chế ưu đãi không đủ mạnh, rất khó để doanh nghiệp chuyển hướng sang phát triển nhà ở cho thuê.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay gần như vận hành theo tư duy “mua để sở hữu”, còn mô hình thuê nhà chưa được xem là một cấu phần quan trọng của hệ thống nhà ở đô thị.

“Doanh nghiệp hiện phải vay vốn thương mại lãi suất cao, chi phí đất lớn, thủ tục kéo dài. Nếu làm nhà cho thuê mà vẫn áp cơ chế như nhà ở thương mại thông thường thì gần như không ai muốn đầu tư”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, một dự án nhà ở cho thuê có thể mất 15 - 20 năm, thậm chí lâu hơn mới hoàn vốn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp hiện còn đang chịu áp lực nợ vay và dòng tiền nên khó chấp nhận mô hình lợi nhuận chậm.

Vì vậy, vị chuyên gia này cho rằng ngoài ưu đãi thuế và đất đai, Nhà nước cần tính tới việc hình thành các nguồn tín dụng dài hạn với lãi suất thấp dành riêng cho nhà ở cho thuê. Nếu không, các chính sách khuyến khích sẽ khó tạo ra thay đổi thực chất.

Không chỉ thiếu vốn, thị trường nhà ở cho thuê còn thiếu cả “luật chơi”

Ở góc độ thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng vấn đề của nhà ở cho thuê không chỉ nằm ở tiền mà còn ở khoảng trống pháp lý.

Theo ông, Việt Nam hiện gần như chưa có mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đúng nghĩa. Nguồn cung chủ yếu đến từ hộ gia đình hoặc các mô hình tự phát, thiếu tiêu chuẩn vận hành và quản lý dài hạn.

“Nói phát triển nhà ở cho thuê nhưng hiện chưa có hành lang pháp lý riêng cho phân khúc này. Từ cơ chế quản lý giá thuê, hợp đồng dài hạn cho tới tiêu chuẩn vận hành đều còn rất thiếu”, ông Nghĩa nhận xét.

Một vấn đề khác được ông Nghĩa nhấn mạnh là câu chuyện quỹ đất. Theo ông, phần lớn các khu đô thị hiện nay đều ưu tiên tối đa diện tích cho nhà ở thương mại để bán nhằm tối ưu lợi nhuận, trong khi quỹ đất dành cho nhà cho thuê gần như bị xem nhẹ.

Ông Nghĩa đề xuất cần buộc các khu đô thị lớn dành tỷ lệ quỹ đất nhất định để phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu vực gần khu công nghiệp, trường đại học hoặc các tuyến giao thông công cộng lớn.

Thực tế, nhiều dự án nhà ở hiện nay đang lâm vào tình trạng "không có đèn đêm", xây xong bỏ hoang như những "bãi tha ma" vì thiếu tính kết nối và không có người ở thực nên việc thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc nhà ở cho thuê lúc này không chỉ mang lại an sinh xã hội cho người dân mà còn chính là "cứu cánh" để thanh khoản và vực dậy niềm tin cho toàn thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn buộc phải tái cấu trúc khi giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của phần đông lao động trẻ.

Nếu không sớm hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, các đô thị lớn sẽ tiếp tục đối mặt với nghịch lý hàng triệu người không đủ khả năng mua nhà nhưng vẫn phải sống trong các khu trọ chật hẹp, thiếu hạ tầng và chất lượng thấp.

×