Sửa Luật Nhà ở: Gỡ nút thắt nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ

Ngày 15/7, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phát biểu khai mạc, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Hà Thị Nga nhấn mạnh, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân, đồng thời là chính sách an sinh xã hội lớn của Đảng và Nhà nước.

Những năm qua, hệ thống pháp luật về nhà ở từng bước được hoàn thiện, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, nâng cao chất lượng cuộc sống và bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, sau gần hai năm thi hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập trước yêu cầu phát triển mới.

Theo bà Hà Thị Nga, việc sửa đổi luật cần đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số và triển khai các chủ trương lớn về phát triển nhà ở xã hội.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 149 điều, được xây dựng theo hướng chuyển từ tư duy quản lý sang kiến tạo phát triển, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm.

Nhiều chính sách mới được đề xuất như phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, quỹ nhà ở quốc gia, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và xử lý các vướng mắc trong quản lý, vận hành nhà chung cư.

Mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội

Trình bày những điểm mới của dự thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự thảo giảm 49 điều so với luật hiện hành, đồng thời bổ sung, hoàn thiện chính sách đối với bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Một trong những điểm đáng chú ý là dự thảo bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định nguồn vốn, đối tượng, điều kiện, hình thức đầu tư và cơ chế ưu đãi.

Loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được đề xuất nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nhất là người có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị.

Dự thảo đồng thời luật hóa nhiều chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, người có công và các nhóm đối tượng chính sách.

Góp ý tại hội nghị, Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu đề nghị luật cần ưu tiên nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở của công nhân và người lao động, đồng thời tạo điều kiện để các nhóm khó khăn tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn.

Theo ông Hiểu, phạm vi đối tượng thụ hưởng cần được mở rộng cho người lao động tại các cơ quan, tổ chức, đơn vị và lao động tự do, không nên chỉ giới hạn ở công nhân làm việc trong khu công nghiệp.

Các quy định về hộ nghèo, hộ cận nghèo cũng cần được rà soát, thống nhất, tránh trùng lặp hoặc bỏ sót đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở.

Ông Ngọ Duy Hiểu cho rằng tên gọi “nhà ở thương mại giá phù hợp” cần được nghiên cứu lại để thể hiện rõ hơn tính chất được Nhà nước hỗ trợ, điều tiết. Nếu chỉ sử dụng khái niệm “giá phù hợp” nhưng không có tiêu chí cụ thể, việc triển khai có thể gặp khó khăn và khó bảo đảm đúng đối tượng.

Đối với nhà ở công vụ, ông Hiểu đề nghị mở rộng đối tượng được hưởng cho người công tác tại vùng khó khăn, các địa bàn đặc thù, trong đó ưu tiên sĩ quan, bác sĩ, giáo viên.

Luật cũng cần có cơ chế xử lý, chuyển đổi hoặc bán các căn nhà công vụ nhỏ lẻ, bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả, tránh lãng phí tài sản nhà nước.

Không nên xác định chung cư cũ bằng mốc thời gian

Một nội dung nhận được nhiều ý kiến phản biện là chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo dự thảo, các cơ chế về đất đai, quy hoạch và hình thức đầu tư sẽ được điều chỉnh linh hoạt hơn nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án cải tạo chung cư xuống cấp.

Dự thảo cũng cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ quản lý, vận hành nhà chung cư; xử lý các vướng mắc liên quan đến kinh phí bảo trì, sở hữu chung, sở hữu riêng và bổ sung yêu cầu về hạ tầng giao thông xanh, khu vực sạc xe điện.

Ông Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, cho rằng tiêu chí xác định “nhà ở cũ” không nên chỉ căn cứ vào việc công trình được xây dựng trước năm 1994.

Theo ông, thời điểm xây dựng không phản ánh đầy đủ mức độ an toàn, chất lượng và khả năng tiếp tục sử dụng của công trình. Có những tòa nhà được xây dựng từ lâu nhưng vẫn bảo đảm an toàn, trong khi một số công trình xây dựng sau đó có thể đã xuống cấp nghiêm trọng.

Do đó, việc xác định chung cư cũ cần dựa trên tình trạng kỹ thuật, kết quả kiểm định chất lượng, mức độ nguy hiểm và khả năng bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Ông Trần Ngọc Đường cũng đề nghị phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Việc một công trình hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ của người dân tự động chấm dứt.

Dự thảo cần làm rõ cơ chế di dời, bồi thường, tái định cư, phá dỡ và xây dựng lại chung cư để tránh phát sinh cách hiểu khác nhau, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân.

Đối với quỹ nhà ở quốc gia, ông Đường cho rằng luật phải quy định cụ thể mục tiêu hoạt động, nguồn hình thành, cơ quan quản lý, nguyên tắc sử dụng và cơ chế giám sát. Nếu chỉ quy định mang tính nguyên tắc, việc triển khai sau này có thể thiếu minh bạch và khó kiểm soát hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Minh bạch sở hữu chung, riêng trong chung cư

Luật sư Nguyễn Chiến, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, cho rằng nhiều tranh chấp tại chung cư không xuất phát từ việc thiếu quy định, mà do quy định chưa rõ ràng hoặc thiếu cơ chế thực hiện.

Theo ông, phần sở hữu chung, sở hữu riêng phải được xác định thống nhất trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt, hồ sơ hoàn công, công năng sử dụng thực tế và hợp đồng mua bán.

Chủ đầu tư phải công khai đầy đủ những thông tin này ngay khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, thay vì để đến khi xảy ra tranh chấp mới xác định lại.

Dự thảo cũng cần bảo đảm quyền sử dụng hạ tầng thiết yếu của cư dân, đặc biệt là chỗ để xe. Chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng hoặc cắt giảm diện tích để xe đã được phê duyệt.

Luật sư Nguyễn Chiến đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan.

Kết luận hội nghị, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Hà Thị Nga giao Ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội tổng hợp đầy đủ các ý kiến, hoàn thiện văn bản phản biện gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan.

×